Dönüşüm sözleşmesinde kritik uyarılar

YAŞANAN depremlerin yol açtığı endişe ve artan kamu destekleri ile dönüşüm süreci hızlanıyor. Bakanlığın İstanbul özelinde her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği verdiği kampanya ile birçok ilçede bina bazında yenileme çalışmaları arttı.

Riskli konutta yaşayan ve desteklerden faydalanmak isteyen ev sahipleri ilk aşamada güvenilir bir müteahhit firma araştırıyor. Firmanın, mesleki ve mali yeterlilikleri inceleniyor, geçmiş projelerine bakılıyor ve sunulan teminatlardan sonra yola çıkılıyor. Yol haritasını ise yapılan sözleşmeler belirliyor. Hak kaybına uğramadan, zamanında, güvenli ve kaliteli bir ev için bu sözleşmede yazan her bir madde kritik rol oynuyor.

İşte gayrimenkul uzmanlarının ve hukukçuların dönüşüm sözleşmeleri için önerileri...

TÜM TARİHLERİ  NETLEŞTİRİN

 Ülkemizde dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Bu sözleşmede en önemli konu tarihler. Yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve iskân alınması için öngörülen süreler net bir şekilde yazılmalı. Belirsiz bırakılan süreler evinizi geç teslim almanıza yol açabilir.

 Yeni dairenizin brüt ve net büyüklüğünün ve konumunun arsa payınız ile orantılı olup olmadığını kontrol edin. Sözleşmede dairelerin paylaşımının nasıl olacağına dair kat paylaşım şeması mutlaka yer almalı. Ayrıca kat irtifakı kurulumu sırasında tapu müdürlüğüne sunulacak olan yönetim planının, sözleşmenin eki olarak yer almasına özen gösterin.

 Eğer firmaya bir ödeme yapılacaksa borcunuzu, ödeme planını netleştirin ve sözleşmenize ekleyin. Yolun başında konuşulandan daha farklı bir tutar olmaması için sözlü anlaşmalarla yetinmeyin, yazılı hale getirin.

GEÇ TESLİME CEZA EKLEYİN �

 Sözleşmeye müteahhidi işi zamanında bitirmeye teşvik edici maddeler ekleyin. Müteahhidin hak edeceği payın devri konusu, ipoteklerin kaldırılması, teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranı gibi maddelere yer verin. Teslim tarihinin gecikmesi halinde uygulanacak cezai şartları da net bir ifadeyle yazın. Her gün veya belli bir zaman dilimi için belirlenen miktarda maddi tazminatların ödenmesi, gecikilen her ay başına dairenin rayiç kira bedeli gibi cezai şartlar, zamanında teslime katkı sağlar. Ayrıca projenin başlangıcından itibaren düzenli ilerleme raporu almak ve aşamaları takip etmek olası gecikmeleri önleyebilir.

MALZEME VE ÜRÜN KALİTESİNE DİKKAT

 İşin niteliği, kullanılacak malzeme kalitesi ve ürün markaları gibi konuların sözleşmeye yazılması gerekir. Sözleşmede yer alan ‘muadili’ kelimesine dikkat edin. Bu kelime ile müteahhit size vaat ettiğinden farklı seçenekler kullanabilir. Siz A kalite bir mutfak, beyaz eşya beklerken bunun çok altında bir ürünle karşılaşabilirsiniz. Ayrıca, sözleşmeye, inşaat kalitesi ve teknik şartnamelere uygunluk konusunda eksiklerin olması halinde uygulanacak cezai şartlar eklenerek de bu konuda önlem alınabilir.

Sözleşmede cezai şartlar tek taraflı olmaz. Çünkü bu süreçte ev sahiplerinin de sorumlulukları var. Hak sahipleri projeye onay vermek, seçim yapmak, vekâletname vermek gibi yükümlülüklerini yerine getirmezse bu inşaatta gecikmeye ve firmanın zararına neden olur. Bu nedenle ev sahibi için konulan şartlar da anlayışla karşılanmalı.

EVDE EKSİK VE KUSUR VARSA NE YAPILMALI?

İNŞAAT bitti ve yeni evler teslim edildi. Bu aşamada ev sahibi önce bazı incelemeler yapmalı. Projenin kalitesi sözleşmeye, teknik şartnameye uygun mu bakılmalı. Elektrik, su gibi tüm sistemlerin çalışıp çalışmadığı kontrol edilmeli, bina çevresindeki düzenlemeler bitti mi bakılmalı. Son olarak iskân belgesi sorgulanmalı ve müteahhitten alınacak garanti belgeleri teslim alınmalı. Peki bu aşamada projede eksik ve hatalar tespit edilirse ne olacak? Eğer teslim sırasında bir tutanak düzenleniyorsa, bu belgeye ‘ayıplı/eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla’ maddesi eklenmeli. Sonrasında ‘eksik’ ve ‘ayıplı’ durum için farklı yollar izleniyor. Ayıplı işler, söz konusu evde oturmayı imkânsız kılan nedenler olarak görülüyor. Mesela bina statiğinde bir hata olması ve yapının güvenli olmaması gibi... Bu durumda hak sahibi evi teslim almama hakkını kullanabilir. Örneğin inşaat yüzde 50 aşamasında ve bu hata görüldü, bu durumda müteahhidin o güne kadar yaptığı harcamalarda yanar, firma bir hak iddia edemez. Eksikler ise evde yaşamaya engel olmayan ama vaat edilenin de yapılmadığı işleri kapsar. Bu durumda ev sahibinin 3 seçeneği olur; Müteahhitten söz konusu eksikleri gidermesini isteyebilir, kendi giderip bedelini talep edebilir ya da ortaya çıkan sorunlar nedeniyle tazminat hakkını değerlendirebilir.