İstanbul konut piyasasında dikkat çeken gelişme: 7 ilçede fiyatlar zıpladı! İki ilçedeki değişim şaşırttı

İstanbul son yıllarda konut piyasasında belirgin bir değişim yaşıyor. Bazı bölgelerde konut fiyatlarında önemli bir artış yaşanırken, bu hareketlilik şehrin birçok semtini etkiliyor.
Özellikle merkezi ve gözde bölgelerde fiyatların yükseldiği gözlemleniyor. Beşiktaş, Sarıyer ve Beykoz gibi ilçelerde gayrimenkul piyasası ise adeta zirveye tırmanıyor.

Bu bağlamda akıllarda beliren bazı sorular ise şunlar:
* Metrekare fiyatları ilçe ilçe nasıl bir seyir izliyor?
* Hangi ilçelerde fiyatlar artmaya devam ederken, hangilerinde fiyatlar sabit kalıyor?
* En önemlisi fiyatlar daha da yükselecek mi, yoksa bir duraklama dönemi mi başlayacak?

Bunun gibi pek çok soruya Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) İl Başkanı Sevil Ece Gümüş Kapar ve Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı ile cevap aradık.

KAĞITHANE, GAZİOSMANPAŞA, SANCAKTEPE, ESENYURT, AVCILAR VE PENDİK’TE FİYATLAR ARTTI
“Beşiktaş, Sarıyer, Beykoz ve Üsküdar gibi İstanbul’un daha popüler ilçelerinde konut fiyatlarının yükselmesi uzun süredir gündemdeydi. Ancak son iki yılda dikkat çeken gelişme, artık orta ve alt segmentteki bölgelerde de fiyatların olağanüstü artış göstermesi” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

“Özellikle Kağıthane, Gaziosmanpaşa, Sancaktepe, Esenyurt, Avcılar, Pendik ve Tuzla gibi ilçelerde ciddi fiyat artışları yaşandı. Bu bölgeler, geçmişte İstanbul’un daha ulaşılabilir konut alanları olarak görülüyordu. Ancak son yıllarda; yeni metro hatları ve ulaşım projeleriyle entegrasyon, kentsel dönüşüm projeleri, yatırımcıların düşük maliyetle yüksek kira getirisi beklentisiyle yönelmesi, bu bölgelerdeki fiyatları yukarı çekti.”

Örneğin Pendik’te 2020’den bu yana konut fiyatlarının yüzde 490 oranında arttığının altını çizen Sevil Ece Gümüş Kapar, “Çamçeşme, Esenyalı, Fevzi Çakmak, Çınardere ve Ahmet Yesevi mahallelerinde ortalama metrekare fiyatları 15.000 TL ile 24.000 TL arasında değişiyor. Özellikle Sancaktepe ve Pendik gibi ilçelerde, TEM bağlantı yollarına yakın konumda yeni projelerle birlikte metrekare fiyatlarında yüzde 100’e varan artışlar gözlemlendi” dedi.

“Esenyurt ve Avcılar, geçmişte uygun fiyatlı konutlarıyla öne çıkarken, artık pek çok dairenin fiyatı Büyükçekmece veya iç bölgelerdeki lüks dairelerle yarışır seviyeye geldi” diyen Kapar, “Esenyurt’ta ortalama konut metrekare fiyatı 19.000 TL civarındayken, Avcılar’da bu rakam 23.000 TL’ye kadar çıkabiliyor” ifadelerini kullandı.

Bu bölgelerdeki fiyat artışını tetikleyen önemli unsura da değinen Kapar, “En büyük etken merkezde ev alamayan yatırımcının çevreye yönelmesi. Ana arterlerde konut alım gücü düştükçe, talep daha ulaşılabilir ilçelere kayıyor; bu da zincirleme şekilde her bölgedeki fiyatları yukarı çekiyor. Ayrıca orta segmentte bulunan bölgelerde yenileme hareketi de fiyatları etkiliyor. Eski yapıların yıkılıp yerlerine daha modern, sosyal donatı alanları içeren projeler yapılması, o mahallenin genel fiyat ortalamasını yukarı taşıyor” dedi.

Silivri, Çatalca, Şile, Sultanbeyli, Esenler ve Arnavutköy gibi şehir merkezine uzak veya gelişim süreci devam eden ilçelerde, fiyat artışları diğer bölgelere kıyasla daha yavaş olduğunu söyleyen Sevil Ece Gümüş Kapar, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Bu ilçelerde 2025 yılı itibarıyla ortalama metrekare fiyatları şöyle: Silivri 25.000 TL, Çatalca 26.500 TL, Şile 29.000 TL, Sultanbeyli 23.000 TL, Esenler 24.500 TL ve Arnavutköy 21.000 TL civarında. Bu bölgelerde metrekare fiyatları hâlâ İstanbul ortalamasının (yaklaşık 35.000 TL) altında seyrediyor ve konut erişilebilirliği nispeten korunmuş durumda.
-- Bugün durağan görülen bu ilçeler, aslında gelecekte İstanbul’un yeni değer artış akslarını oluşturabilir. Ancak bu yükselişin zamana yayılacağı ve sabırlı yatırımcılar için fırsatlar barındırdığı unutulmamalı.

Şerif Varlı, “Kadıköy ve Bağdat Caddesi çevresindeki deniz ve ada manzaralı daireler, gelişen dönüşüm projeleriyle büyük değer kazanıyor. Şişli’de özellikle Nişantaşı ve Bomonti gibi trend bölgelerde konut fiyatları hızla artıyor. Şişli, İstanbul’un en değerli konut merkezlerinden birisi olmaya devam ediyor. Beykoz’da ise Riva Mahallesi, doğal güzellikleri ve yeni projelerle değer kazanmaya devam ediyor” dedi.
Varlı, lüks konutta fiyatlarının en yüksek olduğu ilçeler ve mahalleleri ise şu şekilde sıraladı:

Levazım Mahallesi (Beşiktaş) – Metrekare fiyatı: 223.000 TL
Harbiye Mahallesi (Şişli) – Metrekare fiyatı: 247.000 TL
Nişantaşı (Şişli) – Metrekare fiyatı: 200.000 TL+
Etiler (Beşiktaş) – Metrekare fiyatı: 210.000 TL+
Bebek (Beşiktaş) – Metrekare fiyatı: 220.000 TL+
Kandilli (Üsküdar) – Metrekare fiyatı: 200.000 TL+
Çengelköy (Üsküdar) – Metrekare fiyatı: 150.000 TL+
Zekeriyaköy (Sarıyer) – Metrekare fiyatı: 180.000 TL+
Levent (Beşiktaş) – Metrekare fiyatı: 210.000 TL+
“Lüks konutta bazı bölgelerde konut fiyatları daha durağan kaldı” diyen Varlı, “Bunlar arasında özellikle Şile ve Zekeriyaköy dikkat çekiyor. Yeni 3. köprü yolları ile, Şile bölgesinin Zekeriyaköy gibi tercih edilen bir yer olacağı öngörülüyor. Aynı şekilde, Pendik ve Arnavutköy gibi bölgelerde de fiyatlar şu an için daha uygun" ifadelerini kullandı.

Sevil Ece Gümüş Kapar, “Son iki yılda İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde kira bedelleri bazı bölgelerde yüzde 200’e varan oranlarda arttı. Satın alma gücü düşen geniş bir kesim, ister istemez kiralık konuta yöneliyor; fakat bu talep artışına karşılık yeni kira arzı aynı hızda artmadığı için fiyatlar kontrolsüz şekilde yukarı tırmanıyor” dedi.

Kapar, şöyle devam etti:

“Ayrıca mülk sahipleri de artan satış fiyatlarına paralel olarak kira beklentilerini yükseltiyor. Bir diğer önemli etken ise yatırımcıların artık satıştan çok kira getirisi odaklı davranması. Yani gayrimenkul artık sadece bir mülkiyet değil, düzenli gelir getiren kapı olarak görülüyor ve bu da kira seviyelerini yukarıda tutan bir başka faktör. Tüm bu dinamikler sonucunda hem ev sahibi olmak hem de kirada oturmak giderek zorlaşıyor. Bu tablo, barınma krizini sadece konut sahipliği açısından değil, kiracılık açısından da derinleştiriyor.”
Şerif Varlı da kiralık konut piyasasının yükselen fiyatlardan etkilendiğine dikkat çekti. Varlı, “Mülk sahiplerinin, konutlarını kiraya vermek yerine boş tutmayı tercih etmesi, kiralık dairelerin fiyatlarını artırıyor. Bu durum, konut arzının daralmasına ve kiralık fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Kiracılar daha düşük bütçelerle daha yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyorlar” dedi.

“Bu sorunun çözümü, merkezi ve yerel yönetimlerin eş zamanlı ve koordineli politikalar üretmesiyle mümkün” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, “Kısa vadede gelire göre düzenlenmiş düşük faizli konut kredileri, sosyal konut projelerinin artırılması, arsa tahsisi ve vergi teşvikleri gibi destekleyici uygulamalar hayata geçirilmeli. Özel sektörün sosyal konut üretimine yönlendirilmesi için teşvik mekanizmaları güçlendirilmeli. Örneğin bazı projelerde geliştiriciye imar avantajı sağlanırken, konutların belirli bir yüzdesinin dar gelirli vatandaşlara ayrılması koşulu getirilebilir” ifadelerini kullandı.

Uzun vadede ise konut politikalarının yalnızca arz-taleple şekillenmediği, veriye dayalı planlamaların ve sosyal dengeyi koruyan modellerin uygulandığı sürdürülebilir bir yapıya geçilmesi gerektiğinin de altını çizen Kapar, “Konutu yatırım değil, yaşam hakkı olarak gören bir yaklaşım geliştirilmelidir. Aynı zamanda kira piyasası da daha sıkı denetlenmeli; şeffaf veri paylaşımı ve dengeleyici düzenlemelerle spekülatif fiyat hareketlerinin önüne geçilmeli” şeklinde konuştu.

Fotoğraflar: iStock