Kiracılar ve ev sahipleri arasında ‘depozito’ anlaşmazlığı artıyor! İlk mi yoksa son kira bedeli üzerinden mi verilmeli? Sözleşmeye sakın bu maddeyi...

KİRA ARTTI AMA DEPOZİTO AYNI KALDI

İstanbul, Beşiktaş’taki üç yıldır oturduğu evden taşınmak isteyen Dilek G., ev sahibi ile bir depozito sorunu yaşadı. Eve taşınırken kira bedeli 9 bin 500 TL olan Dilek G., bir kira bedeli de depozito vermişti. Evden ayrılırken de depozitoyu son kira bedeli olan 19 bin TL olarak almak isteyen kiracı, hiç beklemediği bir durum ile karşılaştı. Ev sahibi, depozitoyu ilk verilen rakam olan 9 bin 500 TL olarak vereceğini söyledi. Yasal haklarından bahseden ancak ne söylediyse ev sahibini ikna edemeyen Dilek G., yaşananları hurriyet.com.tr’ye anlattı:

“Kendi evimizi kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitte vermiştik. O süreçte hemen evi boşaltmamız gerekiyordu ve ilk bulduğumuz daireye taşındık. İlk kiramız 9 bin 500 TL idi. Bir kira bedelini de elden depozito olarak vermiştik. Üç sene oturduk ve üç senenin sonunda kiramız 19 bin TL oldu.

Kendi evimizin inşaatı bitince evden taşınmak istedik. Taşınırken de depozitoyu haliyle son kira rakamı üzerinden istedik. Ancak ev sahibimiz kesinlikle kabul etmedi. Ben de bir an önce kendi evime geri taşınmak istediğim için kendisiyle uğraşmak istemedim. Depozitoyu 9 bin 500 olarak geri aldım.”

Dilek G.’nin bir kiracı olarak ev sahibi ile yaşadığı depozito sorunu aslında çok yaygın.

Peki Borçlar Kanunu bu konuda ne söylüyor? Kiracılar böyle bir durumda ne yapmalı ve en önemlisi sözleşmeye hangi maddeler eklenmeli? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz anlattı.

TÜRK BORÇLAR KANUNU'NU DEPOZİTO İADESİNİ NASIL DÜZENLİYOR?

“Borçlar Kanunu’nda depozito yani güvence bedeli TBK 342. maddesi ile düzenlenmiş, bu kapsamda güvence bedelinin limiti ne şekilde alınacağı belirtilmiştir. Buna göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar talep edilebilecektir” diyen Ali Güvenç Kiraz şu detayları verdi:

‘PARA VADELİ HESABA YATIRILMALI’

-- Depozito, para veya kıymetli evrak verilmesi şeklinde kararlaştırılmışsa kiracı şunları yapmalı: Kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalı. Kıymetli evrak olarak verilmiş ise bunu bir bankaya depo etmelidir. Banka bu şekilde verilen depozito bedellerini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

-- Bu kapsamda 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’muzda belirtilen alım şeklinin geri iadesinin ne şekilde olacağı düzenlenmiştir. 2012-2025 yılları arasında maalesef bu madde %90 üzerinde uygulanmadığı yani vadeli bir hesaba yatırılmadığı için uygulama eski düzenleme üzerinden bizzat mal sahibine ödenmesi şeklinde devam ediyor. Yasada bu eski düzen üzerinden geri iadeye yönelik bir hüküm yok ve bu nedenle de konu Yargıtay içtihatları kapsamında şekilleniyor.

Yargıtay 2012 sonrası vermiş olduğu iki kararında depozito bedelinin vadeli bir hesaba yatırılmaması, eski ödenme şeklinde mal sahibine bırakılması ve taşınmazdan tahliye sonrasında istenmesi halinde ilk kira sözleşmesinde verilen depozito bedeli oranının tahliye anında ödenen kira bedeli oranı ile çarpılması suretiyle ödenmesi gerektiğini belirtti. Örnek vermek gerekirse; kiracı 5.000 TL kira sözleşmesi ile taşınmazı kiralamış, iki aylık kira depozito bedeli yani 10.000 TL depozitoyu mal sahibine ödemiş, üç yıl sonra tahliye etmiş ve tahliye sırasında son ay 15.000 TL kira bedeli ödemiş olsun. İşte en son kirası 15.000 TL olan kiracı tahliye anında 2 kat depozito yani 30.000 TL güvence bedelini mal sahibinden talep edebilecektir.

‘DÖVİZ OLARAK ALINAN DEPOZİTO TL OLARAK İADE EDİLEMEZ’

Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri Türk parasının kıymetini koruma hakkında kanun ve ilgili alt düzenlemeleri kapsamında, Türkiye’de yerleşik tüm gerçek ve tüzel kişilerle Türk lirası üzerinden kira sözleşmesi yapmak ve yine depozitoyu da Türk lirası olarak almak, iade ederken de Türk lirası olarak geri iade etmek zorundadır” dedi ve ekledi:

“Bu kapsamda Türk lirası olarak alınan depozito bedeli Türk lirası olarak iade edilecektir. Ancak Yargıtay, mal sahibi tarafından döviz cinsinden alınmış bir depozito var ise bu bedelin Türk lirası olarak iade edilmesini kötü niyet olarak kabul etmiştir. Dolayısı ile döviz cinsinden depozito alan ev sahibi geri iadeyi de ilgili döviz cinsinden yapmalıdır.”

MAHKEMELERİN BU KONUDAKİ YAKLAŞIMI

Ali Güvenç Kiraz, mahkemeler ve Yargıtay’ın depozito bedeli iadesi konusundaki yaklaşımlarını şöyle özetledi:

1- Sözleşmede ilk alındığı şekli ile geri ödenecektir deniliyorsa bu kabul ediliyor.

2- Sözleşmede iadeye yönelik bir hüküm yok ise son ödenen kira bedeli ve kaç kira olarak alınmış ise o sayıda geri iadesine hükmediliyor.

3- Mal sahibi döviz cinsinden depozito bedeli almış ise yine iade anında aynı döviz cinsinden ödenmesi kararı veriliyor.

SÖZLEŞMEDE BU MADDEYİ SAKIN KABUL ETMEYİN!

Depozito bedeli kira sözleşmesinde nasıl belirtilmeli? diye sorduğumuz Ali Güvenç Kiraz şu cevabı verdi:

“Kiracılar kesinlikle depozito bedeli ile ilgili hüküm konulurken ‘alındığı şekli ile ödenir’ maddesini kabul etmemeli. Yine kiracılar depozito bedeli iadesinde boya ve badana yapılması ile ilgili ‘mal sahibi yaptıracak ve depozitodan düşecektir’ hükmünü kabul etmemelidir. Çünkü Yargıtay özel bir hüküm şeklinde ‘boya badana depozitodan tahsil edilecektir’ yazmıyor ise bunun yeniden yapılmasının mal sahibi yükümlülüğünde olduğunu ve kiracıdan istenemeyeceğine hükmetmiştir.”

EN TEMEL ÇÖZÜM VADELİ HESAP SİSTEMİ

Kiracılar ve ev sahipleri açısından depozito sorununu çözmenin en iyi yolunun kanun kapsamında vadeli hesap sisteminin uygulamaya başlanması olduğunun altını çizen Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:

-- Bu sistem her iki taraf açısından banka garantörlüğü de olduğu için en güvenilir ve tartışma oluşturmayan sistemdir.

-- Öte yandan eğer vadeli hesap sistemi uygulanmamış ise ve sorun yaşanıyorsa, bu konu kira sözleşmesi kaynaklı bir ihtilaf olduğu için zorunlu arabuluculuk sistemine dahil bir ihtilaf türüdür.

--Taraflar arabuluculuk kapsamında anlaşamadıkları takdirde yaklaşık 2-3 yıllık bir yargılama süreci ile karşı karşıya kalacaklarını bilmeli. Bu konuda yargılama masrafları, davayı açanın kendisinin yükümleneceği avukatlık ücretleri, davayı kaybeden açısından karşı taraf yargılama ücretleri ve yargılama faaliyeti süresince banka faizi üzerinden değil yasal faiz hesabı nedeniyle uğratılacak kayıpları hesap ederek arabuluculuk sürecinde anlaşmaya çalışmalıdır.