Konut ilanında ‘kapalı otopark’ tuzağı! Gerçek ortaya çıkınca şok oldular… ‘Yüklü miktarda tazminat talep edilebilir’

Son yıllarda konut fiyat artışı ile birlikte, ev satın alırken dikkat edilen unsurlar da çeşitleniyor. Özellikle büyük şehirlerde otopark, asansör ve güvenlik gibi detaylar ev tercihlerinde belirleyici hale geldi.
Ancak kimi zaman ilanlarda belirtilen özellikler, detaylara inildiğinde farklı anlamlar taşıyabiliyor. İstanbul’da ev arayışında olan bir çiftin yaşadığı deneyim de bunun en çarpıcı örneklerinden biri.
İLANDAKİ ‘KAPALI OTOPARK’ İFADESİ GERÇEKTE BAMBAŞKA BİR ŞEY ÇIKTI
Şehrin gelişen ve yoğunlaşan bölgelerinden birinde ev arayan K.A. ve eşi, uzun süren araştırmalarının ardından bahçe katı bir daireye yöneldi. Bölgedeki otopark sıkıntısı nedeniyle, ilandaki ‘kapalı otopark’ ifadesi çifti cezbetti.
Diğer bahçe katlarına kıyasla fiyatı biraz daha yüksek olan bu daireyi, otopark avantajı nedeniyle ciddi şekilde değerlendirmeye aldılar. Ancak evi görmek ve detayları öğrenmek için emlakçıyla yapılan görüşme sonrası, planları tamamen değişti. K.A.’ya yaşadıklarını sorduğumda, şu bilgileri paylaştı: 
“Bütçemizi zorlayarak o evi almak istedik. Bahçe katıydı ve diğerlerine göre biraz daha pahalıydı ama kapalı otoparkı olduğu için bütçemizi zorlayacaktık. İlan açıklamasında ‘otopark belirtiliyordu’, fakat detay yoktu. Emlakçıya bunu sorduğumuzda, “Bu dairenin kapalı otopark kullanım hakkı yok” dedi. O an çok şaşırdım. “Neden?” diye sordum. Arsa toprak sahiplerinin bu haktan faydalandığını, daire sahibi olsak bile bizim faydalanamayacağımızı söyledi. Bu durumu detaylı bir şekilde sormasaydım ve evi alsaydık, mağdur olmuş olacaktık.”

‘GÜRÜLTÜSÜNE KATLANACAK AMA FAYDASINI GÖREMEYECEKTİK’
Kapalı otoparkın girişinin dairenin hemen yanı başında yer aldığını da belirten K.A., bu durumun başka bir rahatsızlığı da beraberinde getireceğini de söyledi: 
“Giriş çıkışlardaki tüm gürültü dairenin içine gelecekti. Gürültüsüne katlanacak ama faydasını göremeyecektik. Bu gerçekten çok tuhaf bir durum.”
K.A. ve eşi, yaşadıkları bu deneyimin ardından benzer bir arayışta olanlara ise şu uyarıda bulundular: 
“İlanlarda yazanlara değil, kullanım hakkı gibi detaylara dikkat edin. Sadece yazılı olanlara güvenmek büyük hayal kırıklığı yaratabiliyor.”
‘YANILTICI BİR BEYAN İLANDA YAZILAMAZ’
Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduğumda “Emlak ilanlarında üçüncü kişileri aldatıcı ve yanıltıcı bir beyan ilanda yazılamaz. Gerek doğrudan mülk sahibi kendisi satıyorsa veya emlak danışmanıyla anlaşarak aracı ile bu satışı gerçekleştirmek istiyorsa, Taşınmaz Ticaret Hakkında Yönetmelik 12. madde kapsamında üçüncü kişileri yanıltıcı bir ilan yayımlayamaz. Bu şekilde bir ilan verilmişse, kapalı otopark alanının alıcı adayı için tahsis edileceği, satış bedeline dahil olduğu ve bu durumun taahhüt niteliği taşıdığı kabul edilecektir” dedi.

Ali Güvenç Kiraz, ilan içeriğinde yanıltıcı bilgi yer alması hâlinde, evi satın almayı düşünen kişi; ilanı yayımlayan emlak danışmanı veya mülk sahibi hakkında şikâyetçi olabileceğini söyledi.

Ayrıca bu tür yanıltıcı ilanların Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında değerlendirildiğine de vurgu yapan Kiraz, ilgili şikâyetin bağlı bulunulan Ticaret İl Müdürlüğü’ne yapılabileceğini, inceleme sonucunda, yanıltıcı beyanda bulunan kişi ya da emlak işletmesine idari para cezası uygulanmasının mümkün olabileceğini söyledi.

Burada yetkilendirme sözleşmesinin önemli olduğunun da altını çizen Kiraz, “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında emlak danışmanı satıcıdan yetkilendirme sözleşmesi kapsamında bazı belgeler ister. Bu belgeler doğrultusunda hareket eder. Eğer bu belgeler dışında kendi bir şeyler ekliyorsa sorumluluk ona aittir. Diğer türlü sorumlu mülk sahibinindir” dedi.

Peki, kişi evi satın aldı diyelim. Emlak ilanında yer alan özelliklerin gerçekte sunulmaması durumunda alıcının yasal olarak başvurabileceği yollar neler?

Bu soruma Ali Güvenç Kiraz, “Emlak ilanında yer alan özelliklere güvenerek taşınmazı satın alan alıcı, sonradan kapalı veya açık otoparklara ilişkin bir tahsis yapıldığını, ancak kendi bağımsız bölümüne herhangi bir otopark hakkı tahsis edilmediğini öğrendiği takdirde; Türk Borçlar Kanunu’nun 246. maddesi atfı ile 219. madde kapsamında ayıp olarak nitelendirilir” cevabını verdi. Kiraz, şu önemli bilgilerin de altını çizdi:

-- Bu kapsamda alıcının ‘seçimlik hakkı’ var. Alıcı eğer bu ayıp giderilebiliyorsa satıcıdan bunu talep edebilir. Örneğin satıcının orada başka bir dairesi var olup yönetim planında bu daireye otopark alanı tahsis edilmişse bu tahsisi ayıplı tahsis edilmeyen bağımsız bölüm kullanımına devredebilir.

-- İkinci seçimlik hak alıcı satıcıdan ayıp oranında bir tazminat talep edebilir. Örneğin 10 milyon TL’ye daire satın alındı ancak kapalı/açık otopark tahsisi olmadığı anlaşıldı bunun da daire değerine etkisinin yüzde 15 olduğu var sayıldı, işte bu halde alıcı satıcıdan 1,5 milyon TL tutarında zararının tazminini talep edebilir.

-- Üçüncü seçimlik hak ise alıcı “ben otoparklı daire almıştım, bu hali ile kullanmam mümkün değil” diyerek taşınmazın iadesini talep edebilir. Bu durumda tapu iptal edilerek eski malikine yani satıcıya geri döner satıcı ise alıcıya satış bedelini değil dava tarihindeki taşınmaz bedelini öder. Örneğin 10 milyon TL taşınmaz satın alındı ancak dava 6 ay sonra açıldı ve taşınmazın değeri 12 milyon TL olduysa satıcı alıcıya bu bedeli ödemekle yükümlüdür.

Tapuda açıkça belirtilmemişse, bir daireye ait kapalı otopark hakkı nasıl belirlenir? Söz konusu hak malik olmayan kişi lehine sınırlandırılabilir mi?
“Kat malikleri yönetim planı ile ortak alan niteliğinde olan kapalı veya otopark alanlarını kullanım şeklini, sayısını ve yerini de belli ederek tahsis edebilirler” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

-- Bu kapsamda maalesef adil olarak gözükmese de bazı dairelere daha fazla hak ve ayrıcalık niteliğinde bir tahsis veya bazı dairelere hiç kullanım hakkı verilmemesi şeklinde bir tahsisi de yönetim planı ile yapabilirler.

-- Ancak bir yönetim planı ile otopark tahsisi yapılmamışsa herkesin bu otopark alanında arsa payına göre kullanım hakkı olacaktır. Bu kapsamda bir tahsis yönetim planı ile yapılmamış ancak arsa payları kapsamında kullanımdaysa ve herkese otopark alanı düşmeyecekse kat malikleri bir kura modeli ile yıl bazında bazı araçların dışarıda kalacağı ve sonrasında o araçlarla diğer araçların düzenli olarak değişecekleri bir kura modeli de belirleyebilirler.

-- Bu kapsamda malikler anlaşamıyor ve apartmanda/sitede ciddi ihtilaflara kavgalara yol açıyorsa otopark kullanımı, malikler önce zorunlu arabulucuya orada da anlaşamazlar ise Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak otoparkın kullanımının mahkeme yoluyla düzenlenmesini talep edebilirler.

Otopark gibi bir ortak alanın hemen yanındaki dairede yaşanacak gürültü ve rahatsızlık durumlarında, otoparkı kullanmayan daire sahibi komşularından veya site yönetiminden şikâyet hakkını nasıl kullanabilir?

“Bir dairenin hemen yanında açık otopark alanı olması veya kapalı otopark çıkışı tarafında o bağımsız bölümün yer alması, o kat malikinin yapabileceği bir itiraz konusu değil” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bir motorlu aracın çalışması sırasında belirli bir ses çıkarması ve egzoz gibi bölümlerinden kaynaklı olarak bir miktar koku oluşması doğaldır. Ancak bazı kat maliklerinin araçlarında yüksek sesle müzik dinlemesi ya da aracına, motorlu araçlara ilişkin düzenlemelere aykırı şekilde yüksek ses çıkaran egzoz sistemleri gibi teçhizat takması, komşuluk hukukuna açıkça aykırıdır” dedi.

Bu durumla karşı karşıya kalan kat malikinin yönetime ve ilgili araç sahibine durumu düzeltmesi uyarısında bulunabileceğini söyleyen Kiraz, “Eğer bu durum çekilmez hale gelirse ilgili kat maliki zorunlu arabuluculuk ve dava açma yoluna giderek hakimin müdahalesini talep edebilir. Bu durum tüm kat malikleri için çekilmez hale gelirse pay ve paydaş çoğunluğuyla bu gürültü veya rahatsızlığı oluşturan kişinin dairesinin satılması için mahkemeye başvurulabilir” şeklinde konuştu.

SİTE OTOPARKLARINDA SINIRLAR NEREDE BAŞLAR, NEREDE BİTER?

Bir sitede her blokun kendi arsa payı içinde yer alan açık otopark alanı varsa, bu otopark yalnızca o bloğun sakinlerine mi aittir? Yoksa diğer blok sakinleri de kendi bloklarının otoparkı müsait olmasına rağmen bu alanı kullanabilir mi?

“Sitelerde yönetim planı ve yönetim planına ek otoparklar için oluşturulmuş vaziyet planları esastır” diyen Ali Güvenç Kiraz, bu konuyu dair de şu bilgilerin altını çizdi:

-- Yönetim planlarında blok ve bloklar arası açık otopark kullanımları, misafir araç park şekilleri ve adetleri genelde yazar. Ancak bu şekilde bir yönetim planı hükmü ve vaziyet planı yok ise genel hükme göre her kat maliki arsa payı oranında açık otopark alanlarını da kullanabilir. Tüm site maliklerinin kullanımını sağlayacak böyle bir alan yoksa bu durumda kura modeli veya mahkemeye başvurarak hakimin açık otopark alanlarının kullanımını belirlemesi talep edilebilir.
-- Bir malikin diğer kat maliklerinin hakkına zarar verici şekilde birden fazla aracı sürekli açık otoparklara koyması halinde her kat malikinin bu durumu dava etme hakkı vardır. Burada yönetici değil bir kat maliki de doğrudan bu durumu oluşturan kat malikine veya kiracısına bu davayı açabilir. Zorunlu arabuluculuk sonrası mahkeme durumu tespit edecek ve o kat maliki veya kiracısına birden fazla araç kullanımını sona erdirme ve eski hale getirme kararını verecektir.