2025 Türkiye Turizmini sorduk: Kriz mi, fırsat mı?

Türkiye turizmi 2024 yılında rekorlarla dolu bir yıl geçirdi. 62 milyon turist, 61.1 milyar dolarlık gelir ve tarihi doluluk oranları... Ama perde arkasında konuşulan başka bir hikâye daha var: Bankalara devredilen oteller, yapılandırma yapamayan işletmeler ve icradan satışa çıkan tesisler. Bu zıtlık ne anlama geliyor? Altın çağ mı yaşıyoruz, yoksa bir kriz mi yaklaşıyor?

Bu çelişkili tabloyu, turizm sektöründeki en aktif yatırım platformlarından biri olan Otelinisat.com’un çatı şirketi JRO Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Murat Göktuğ Aksu ve JRO Yatırım Genel Müdürü Göksel Akman ile konuştuk.

Soru: 2024 yılı turizmde gelir rekorlarıyla geçti, ama bir yandan yüzlerce otelin satışa çıktığı bir yıl oldu. Bu tabloyu nasıl yorumluyorsunuz?

Murat Aksu: Bu veriler aslında bir çelişki değil, dönüşümün iki yüzü. Türkiye turizmi büyüyor, ama bu büyüme her işletmeye eşit şekilde yansımıyor. Özellikle kurumsallaşamamış, eğitimli ikinci veya üçüncü kuşak yönetimi devralamamış, geniş aile yapılarında sıkışmış durumda, oteller ise sürdürülebilirlik problemi yaşıyor. Bu yüzden satılık tesis sayısı artıyor. Ancak yatırımcılara göre burada kriz değil, büyük bir yatırım fırsatı doğuyor.

Soru: İcra ve iflas süreçlerine giren otellerin sayısı neden arttı? Sektörün temeli mi çöküyor?

Göksel Akman: Temel değil, organizasyonel yapı zayıf. Bizim gözlemlediğimiz tablo şu: Bugün satışa çıkan otellerin çoğu, profesyonel yönetim kültürüne geçememiş, dijitalleşmemiş, markalaşamamış işletmeler. Oysa talep tarafında sorun yok, turist var, ilgi var. Sorun arz tarafında yani işletmecilik modelinde. Ve biz bu noktada devreye giriyoruz.

Murat Aksu: Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belgelenen otel sayısını yaklaşık 20.000 olarak tanımlarsak bu otellerin her yıl ortalama 1.000 tanesinin satışa çıktığını ve satışa çıkan ya da bankalarla icra-kredi problemi yaşayan otellerin %90’ının kurumsallaşamamış ve genişlemiş aile otellerinin oluşurduğunu, tüm dünyadaki aile şirketleri gibi aileler tarafından işletilen otellerin de ortalama ömrünün yaklaşık 34 yıl olduğunu ve bunun doğal bir durum olduğunu söyleyebiliriz. Ki toplam otel sayısı ile problem yaşayanları oranladığımızda bu küresel ortalama açısından da normal bir rakam. Sonuçta Aile işletmeleri, uzun yıllar başarılı olsa da, artık global rekabete ayak uydurmakta zorlanıyor.

Soru: Sizce bu süreç yatırımcı için gerçekten bir fırsat mı, yoksa “batan gemiye koşanlar” mı söz konusu?

Murat Aksu: Bu bir “kurtarma” hikayesi değil, bir “dönüştürme” hikayesi. Biz Otelinisat.com olarak, sadece satışa aracılık yapmıyoruz. “Satın al, yenile, dijitalleştir, markala ve yeniden değerlendir” modelini sunuyoruz. Birçok varlığı yeniden işler hale getiriyor, yatırımcıya kısa sürede gelir üretir hale dönüştürüyoruz. Yani burada batak değil, potansiyel var. Ki şunu unutmayın, Türkiye turizmi ilk altın büyümesini 1990 başlarında yaşadı. O dönemlerde hayata geçen oteller bir veya iki ortaktı. Ancak zaman içerisinde çocuklar ve torunlarla birlikte ortaklık sayıları bazı otellerde onları ve yirmileri buldu. Geliri paylaşaca aile sayısı arttıkça otelin yenilemesine ayrılan paylar azaldı ve kendini yenileyemeyen otellerin gelirleri de düşmeye başlayarak sorunlar yumağına dönüştü. Bu sadece turizm’de değil tüm dünyada ve tüm sektörlerde olabilen bir durum. Bu nedenle hep söyleyediğimiz bir şey var. Aile otelleri de acilen kurumsalaşmanın yollarını aramalı.

Soru: Yurt dışından gelen yatırımcılar bu tabloyu nasıl okuyor? Güvensizlik yaratmıyor mu bu satış dalgası?

Göksel Akman: Aksine, uluslararası yatırım fonları Türkiye’deki bu dönüşüm fırsatını çok iyi okuyor. Biz şu anda Otelinisat.com üzerinden Körfez’den Avrupa’ya, Asya’dan Amerika’ya kadar geniş bir yatırımcı ağıyla çalışıyoruz. Onlar için önemli olan sürdürülebilir gelir üretme potansiyeli ve doğru yönetim. Türkiye’de hem doğal kaynaklar hem de destinasyon cazibesi bu potansiyele fazlasıyla sahip.

Soru: Peki sizce 2025 yılı nasıl geçecek? Daha fazla kriz mi, daha fazla alım-satım mı göreceğiz?

Murat Aksu: 2025 yılı 70 Milyon Turist ve 70 Milyar $ gelir hedefiyle Türkiye turizmi için bir sıçrama yılı olacak. Elbetteki enflasyon, yüksek kur ve yüksek maliyetler nedeniyle karlılıklar henüz istenen seviyede değil. Ancak küresel düşünüp, yerel hareket etmek zorundayız. Bugün dünyanın ve ülkemizin dört bir yanı savaşlar ve global ekonomik krizlerle çevrili. Türkiye böylesine bir global atmosferde bile ayakta kalıp, başarıdan başarıya koşan ve sürekli artış gösreren bir turizm ekonomisine sahip.

Biz ise sadece otel veya tesis değil, bir vizyon öneriyoruz. Kira geliri odaklı yatırımcılar için profesyonel yönetim desteği veriyoruz. Kurumsallaşamayan her varlık, kurumsal yatırımcının fırsatına dönüşüyor. Bu yüzden biz krize değil, dönüşüme odaklanıyoruz.

Soru: Türkiye'de küçüklü büyüklü markalaşmamış hotellerin çoğunu aileler ve 2. ya da 3. jenerasyonlar yönetiyor. Sizce bu aile işletmeleri ne yapmalı? Tavsiyeleriniz neler? 

Göksel Akman: Aileler duygusal bağlarla değil, stratejik adımlarla hareket etmeli ve profesyonel yönetime geçmeli. Biz bu süreçte profesyonel işletmeci desteği, renovasyon ve marka eşleştirme gibi hizmetlerle yanlarındayız. Türkiye turizminin geleceği bu kararların ne kadar doğru alındığıyla şekillenecek.

Murat Aksu: Ayrıca sizin aracılığınız ile müjdelemekten mutlu oluruz ki, OteliniSat.com çatı markası JRO Yatırım olarak çok yakında bir üniversitemiz ile birlikte aile otellerinin sürdürülebilir büyüme ve profesyonel yönetim becerilerini geliştirmelerine yönelik özel bir eğitim programı başlatıyoruz.

“Aile Otellerinde Kurumsallaşma ve Dijitalleşme Sertifika Eğitim Programı” adındaki bu program sektördeki lider isimler tarafından hazırlanan içerikleriyle aile otellerine önemli katkılar sunmayı amaçlıyor.

Göksel Akman: Evet, Bu kapsamlı eğitim programı, aile otellerinin yönetim süreçlerini dijitalleşme ve kurumsal yönetim ilkeleri ile modernleştirerek, sektörde rekabetçi kalmalarına yardımcı olacak ve katılımcılar, kurumsal yapı kurma, müşteri deneyimi yönetimi, dijital pazarlama ve sosyal medya stratejileri gibi temel konularda uzmanlaşacaklar.

Türkiye turizmi bir kırılma değil, bir dönüşüm süreci yaşıyor. Bu dönüşümde kimi işletme oyunda kalacak, kimisi devre dışı kalacak. Ama net olan şu: Oyunun kendisi büyüyor. Ve yatırımcılar, bu yeni oyunun kurallarını Otelinisat.com gibi platformlar üzerinden yeniden yazıyor.

Turizm artık sadece turistik değil;ekonomik, yatırım odaklı ve kurumsal bir alan. Türkiye, bu dönüşümün merkezinde. Otel sahibi olanlar için yeniden yapılandırma fırsatları, yeni yatırımcılar için ise güçlü büyüme ve döviz geliri avantajı kapıda.