DİLEK GÜNGÖR Faiz, altın, dövize alternatif...

Türkiye'de konut sahibi olmak isteyen vatandaşların önünü açacak gayrimenkul sertifikası modeline start verildi. Dün Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO'nun açıklamalarını görmüşsünüzdür. Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) başvuru hafta başında yapıldı. Önümüzdeki günlerde izahnamenin onaylanmasıyla fotoğraf daha da netleşecek. SPK'nın izahnameyi onaylamasının ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum'un bir lansmanla sertifikayı duyurması bekleniyor.
Ama şunu söyleyebilirim. Emlak Konut GYO bu kez iyi bir iskontoyla yola çıkıyor. Bu da faiz, döviz ve altın yatırımcısını sertifikaya çekebilir. Günün sonunda sertifika modeli yeni bir finansal enstrüman olarak benimsendikçe ekonomi yönetiminin de elini rahatlatabilir.
Gelelim yeni modelin nasıl işleyeceğine...
Konutlar küçük paylara bölünecek. Projedeki tüm bağımsız birimler sertifikalandırılacak. O sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlayacak.
Örneğin TOKİ'nin 1000 konutluk projesinde 1+1'den 4+1'e kadar pek çok ev seçeneği var. İzahname çıktığında metrekare, şerefiye değerleri ile bir eve sahip olmak isteyenler için kaç sertifika gerektiği yazılacak.
Diyelim ki, asli edim için 1+1 eve 500 bin sertifika toplamanız gerekiyor. O sertifikaların tamamını Borsa İstanbul'da toplayarak evin tapusunu alabileceksiniz. İki-üç kişi bir araya gelerek sertifikalarınızı birleştirip, ortak tapuyla eve sahip olabilirsiniz.
Diyelim ki, asli edimin sonuna doğru elinizde bir evin sertifikalarının yüzde 75'ini tamamladınız. Geriye yüzde 25'lik kısım kaldı. Bunun için bankalarla anlaşılıp, sertifika tamamlama kredisi verilmesi de planlar arasında...
Diyelim ki, proje tamamlandı. Elinizde sadece 300 bin sertifikanız var.
Öyle ya... Yatırdığınız paranız ve elinizdeki sertifikalar ne olacak?
O zaman da Emlak Konut GYO elindeki bağımsız birimleri satarak, satış tutarını sertifika sahiplerine sertifikası oranında dağıtacak. (Buna da tali edim deniliyor.)
Şimdi gelelim bir başka meseleye...
Herkes yeni modeli 1989'daki konut sertifikası, 1995 ve 2017'deki gayrimenkul sertifikası ile karıştırıyor.
Daha doğrusu 'denendi, başarılı olmadı' diyenleri duyuyorum.
Bir kere şunu söylemek gerekir. Bu kez TOKİ ve Emlak Konut GYO, gayrimenkul sertifikasının daha güçlü versiyonuyla çıkıyor. 2017'de TOKİ tarafından Başakşehir'de Park Mavera 3 projesinde gayrimenkul sertifikası çıkarılmıştı. Ancak o zaman ikili bir piyasa oluşmuştu. Bir tarafta satış ofislerinde ev satışı devam ederken diğer tarafta borsada sertifika satışı yapıldı. Bu kez projede satış ofisi olmayacak, tanıtım ofisi olacak. Daha büyük bir proje sertifikalandırıldığı için derin bir piyasa oluşacak. O dönemde 1 milyon olan yatırım hesabı olan kişi sayısının bugün 10 milyonu geçtiği de düşüldüğünde yeni enstrümanın ilgi göreceğini düşünüyorum. Bu arada şunun da altını çizmekte yarar var. Sertifikayı alanlar konut fiyat endeksine paralel bir getiri sağlayacak. Borsa İstanbul'da alım-satım kilitlenmesinin yaşanmaması için ihraççının likidite sağlayacağı, fiyat istikrar fonu kuracağı da söyleniyor. Bu da olursa konut getirisine ortak olmayan yatırımcı için cazibe sağlar.
Velhasıl, bu kez sertifika modeli hazırlanırken geçmişten epey dersler çıkarılmış...
Ben başarılı olacağını düşünüyorum.
Gayrimenkul sertifikası modelinin başarılı olması dönüşümün de sosyal konutların da önünü açacak. Buradan sağlanacak gelirle TOKİ hem kentsel dönüşümü hem de sosyal konut yapımını hızlandıracak.