Ev sahipleriyle kiracılar arasında yeni kriz: ‘Oturduğum daire kentsel dönüşüme giriyor, çıkın!’ Bu talep haklı gerekçe sayılır mı?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar her geçen gün yeni bir boyut kazanıyor. Kimi zaman artan kiralar, kimi zaman da tahliye talepleriyle gündeme gelen bu gerilimli ilişkide, bu kez tartışmanın merkezinde ‘kentsel dönüşüm’ var. Yaşanan son örnek ise kiracıların hakları kadar ev sahiplerinin sorumluluklarını da bir kez daha gündeme getirdi.
‘EVİ BOŞALTMAM İÇİN BİR AY SÜRE VERİYOR’
İstanbul’un kalabalık semtlerinden birinde yaşayan Ö.İ., yaklaşık iki yıldır düzenli olarak kira ödediği evinden, bir telefonla çıkması istendi. Arayan, evin yeni malikiydi. Ancak bu talebin ardında karmaşık bir süreç yatıyor.
Ö.İ.’nin oturduğu evin asıl sahibi, ileri yaşı nedeniyle çocuklarının gözetimindeyken hayatını kaybetti. Kira kontratı, mal sahibinin hayattayken iki çocuğunun önünde imzalandı, fakat sadece biri sözleşmeye imza attı. Vefat sonrası ev, imzası bulunmayan ancak sözleşme sırasında orada bulunan diğer çocuğa da miras kaldı. Geçtiğimiz günlerde miras kalan yeni malik de kiracı Ö.İ.’yi arayarak evi boşaltmasını istedi.
Evde henüz iki yıldır oturan Ö.İ., “Birkaç gün önce ev sahibim aradı, ‘Kendi oturduğum ev kentsel dönüşüme giriyor, bu nedenle senin oturduğun eve taşınacağım. Buralarda kiralar çok pahalı uğraşamam. Temmuz ayına kadar evi boşaltmanı rica ediyorum’ dedi. Ama verilen süre çok kısa, neredeyse bir ay içinde taşınmamı istiyor” ifadelerini kullandı.

‘SÖZLÜ SÖYLEDİ; YAZILI HİÇBİR BELGE İLETMEDİ, BU NEDENLE GÜVENEMİYORUM’
Bu kadar kısa sürede yeni bir ev bulmanın imkânsız olduğunu söyleyen Ö.İ., “Üstelik bu talebe tam olarak güvenemiyorum. Sözlü söyledi ve yazılı hiçbir belge iletmedi. Daha kira kontratımın ikinci yılındayım. Ya beni çıkarıp sonra evi başkasına kiralarsa? Gerçekten kendisi mi oturacak, yoksa bu bir bahane mi... bunu nasıl anlayabilirim? Ne yapacağımı, nereye gideceğimi bilemiyorum. Bu durum gerçekten çok can sıkıcı” şeklinde konuştu.

EV SAHİBİ VEFAT ETTİĞİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLENMELİ Mİ?
Avukat Ali Güvenç Kiraz’a öncelikle mülk sahibi vefat ettiğinde, vefat eden ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin hukuki durumu nasıl etkilenir? diye sordum.
Kiraz, “Mal sahibinin vefat etmesinin kira sözleşmesinin devamlılığı konusunda hiçbir negatif etkisi bizim hukukumuzda yoktur. Mirasçılar kanuni halefiyet prensibi gereğince hak sahibi olmaya devam ederler. Yeni bir kira sözleşmesi yapmaya gerek yoktur. Mirasçı kiracıyı yeni bir kira sözleşmesi yapmaya zorlayamaz. Burada kiracıların açısından dikkat edilmesi gereken en önemli durum kira bedelinin ödenmesine devam edilmesi zorunluluğudur” dedi.

‘KİRACI, EV SAHİBİ VEFAT ETTİĞİNDE MİRASÇILARIN KENDİSİNE ULAŞACAĞINI VE ÖDEMEYİ ONLARA YAPACAĞINI DÜŞÜNMEMELİ’
“Kiracı vefat eden mal sahibine ödeme yaparken bir anda kira ödemeleri vefat nedeniyle hesap kapatılarak geri iade edilebilir” uyarısında bulunan Kiraz, “Bu durumda kiracı nasılsa ev sahibi vefat etti mirasçıları bir şekilde bana ulaşırlar ödemeleri de o şekilde yaparım dememelidir” dedi ve ekledi:
“Aylık kira ödemeleri geri iade edildiği anda mirasçılar da kendisine ulaşmamış ve mirasçılık belgelerini ibraz ederek bir yeni hesap numarası/numaraları bildirmemiş ise hemen Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak 'ödeme yeri tayini istemeli' ve mahkeme hakimi tarafından açılacak bu hesaba kira ödemelerini yapmaya devam etmelidir. Kira borcu bir para borcu olup düzenli olarak belirtilen tarihlerde ödenmek zorunda olan bir borçtur.”

EV SAHİBİNİN TAHLİYE İÇİN YAZILI BİLDİRİM YAPMASI ZORUNLU MU?

“Ev sahibinin haklı gerekçesi olması halinde kiracıya yazılı bildirim yapması zorunlu değil” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Yani tahliye konusu ile sınırlı olmak üzere ihtarname göndermek diye zorunlu bir şekil şartı kanunumuzda bulunmuyor. Kiracı eğer mal sahibinin kendisine sözlü bildirimi üzerine de taşınmazı tahliye etmemişse ve mal sahibinin haklı bir gerekçesi varsa bu da yeterli. Yazılı bildirim yani ihtarname gönderilmiş olması mal sahibinin dava açma hakkını devam eden kira yılının sonuna kadar uzatır.

-- Örneğin 1 Ocak 2025- 31 Aralık 2025 tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesi kapsamında mal sahibi, kiracısına sözleşme bitmeden en az 1 ay önce yazılı ihtarname gönderirse normal şartlarda dava açma süresi 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren bir ay olsa dahi, ihtarname bu dava açma süresini 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatır.

‘EV SAHİBİ KİRA DÖNEMİ BİTMEDEN KİRACISINI İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE EDEMEZ’

“Ev sahibi kira dönemi bitmeden kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye edemez” diyerek önemli bir noktaya da dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

-- Ev sahibi, kira dönemi öncesinde kiracısına bir süre vermek zorunda da değildir. Ancak iyi niyet ilişkileri ve kiracısının da zamanında tahliye etmesi konusunda makul bir tahliye süresi verebilir. Bunu bildirmesi konusunda kanunda bir yazılı bildirim ve süre zorunluluğu olmadığı için herhangi bir sorun yoktur.

-- Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise kiracı bu nedenle tahliye edilmek isteniyor olsa ve hatta yazılı bir ihtarname gönderiliyor olsa dahi kiracı tahliye etmez ise kiracının zorla tahliyesinin mümkün olamaması mal sahibinin mutlaka bu kapsamda dava açması ve dava sonunda kesinleşme ile tahliyeyi sağlamak zorunda olmasıdır.

EV SAHİBİ İKİNCİ EVİNE GEÇMEK İSTERKEN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ GEREKÇE OLARAK GÖSTEREBİLİR Mİ?

Ali Güvenç Kiraz, bu soruma da “Kentsel dönüşüm nedeniyle ev sahibinin eski evinin yıkılması ve kiracısı olan diğer evinde oturmak istemesi haklı nedenlerden birisi. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bu anlamda ev sahibine ait olup kiracının tahliye edilmesi gerekecektir” ifadelerini kullandı.

‘KİRACI, HAKLI GEREKÇEYE İNANMIYORSA MAL SAHİBİNİN DAVA AÇMASINI VE BU İDDİASINI MAHKEMEDE İSPAT ETMESİNİ İSTEYEBİLİR’

“Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye bir ihtiyaç sebebiyle tahliye hali ve haklı gerekçedir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu noktada kentsel dönüşüm olayına kiracı inanmıyorsa tahliyeyi gerçekleştirmeyerek mal sahibinin dava açmasını bu iddiasını mahkemede ispat etmesini isteyebilir” dedi.

Kiraz, “Dava açılması halinde de mahkeme taşınmazla ilgili riskli yapı raporları ve süreçle ilgili resmi belgeleri isteyecektir. Burada kentsel dönüşüm konusunda belgeler bu durumu ispat ediyor ise kiracı her halükarda davayı kaybedecek ve taşınmazdan tahliye edilecektir” ifadelerini kullandı.

‘EV SAHİBİ EVİNE TAŞINMAZ VE BAŞKA BİRİNE KİRALARSA ESKİ KİRACI TAZMİNAT TALEP EDEMEZ AMA…’

“Kiracı bu kapsamda mal sahibine inanır ve taşınmazı tahliye ederse ve mal sahibi yeniden taşınmazı yeniden üçüncü kişilere kiraya verirse kiracı herhangi bir tazminat bedeli talep edemez” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak kiracı tahliye etmez ve aleyhine dava açılır ve bu nedenle tahliye edilirse ve mahkeme kararına rağmen mal sahibi evini üçüncü kişilere kiraya verirse son ödediği kira bedelinin 1 yıllık karşılığı ile taşınma masraflarını mal sahibinden talep edebilir. Burada tazminat talebinde kritik nokta dava ve icra yolu ile kiracının tahliye edilmesidir” dedi.