Faiz düşüşü beklentisi konuta talebi artırıyor

Temmuzda Merkez Bankası’nın politika faizini indirme ihtimalinin güçlenmesi, konut kredilerine olan ilgiyi yeniden artırmış görünüyor. İnsanlar‘ evi ve krediyi şimdiden bağlayayım, faizler düşmeye başlayınca krediyi nasıl olsa yapılandırırım’ diye düşünüyor olabilir

Bu hafta ekonomi verilerinde ajanda çok yoğun değildi. Haftanın en dikkat çeken verileri konut piyasasından geldi. TÜİK'in açıkladığı verilere göre, konut satışları 2025'in ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 26.9 oranında artış kaydetti. İlk el satışlar aynı dönemde yüzde 19.8 artarken, ikinci el satışlardaki değişim oranı yüzde 30.3 oldu.

HAREKETLENME BAŞLAMIŞTI
Yüksek faizlere rağmen, 2024'ün sonlarından itibaren konut piyasası hafiften hareketlenmeye başlamıştı. Bu hareketlenmenin en büyük sebebi, konut fiyatlarındaki gerileme ve faizlerin düşeceği beklentisiydi. Ellerinde belirli bir birikimi olan kişiler, olası faiz indirimi sonrasında fiyatlar yeniden artmaya başlamadan konut almaya yönelmişti. Beklendiği gibi yılın ilk üç ayında faizler inişe geçmişti. Şubatın sonunda konut kredisi faiz oranları yüzde 40'ın altını gördü. Ancak faiz indirimleri, siyasi ve jeopolitik gelişmeler neticesinde erken sönümlendi. Buna rağmen, konut satışlarındaki hareketlilik kaybolmadı. Faiz oranları nisan ayında yeniden yükselişe geçse de oranlar geçen seneye kıyasla düşük kaldı. Merkez Bankası verilerine göre, Ocak-Haziran 2024 döneminde konut kredisi faiz oranları ortalama yüzde 43.15 iken, Ocak-Haziran 2025'te yüzde 40.88 olarak gerçekleşti. Geçen seneye göre krediler az da olsa daha cazip diyebiliriz.

Temmuz ayında Merkez Bankası'nın politika faizini indirme ihtimalinin güçlenmesi, kredilere olan ilgiyi yeniden artırmış görünüyor. İnsanlar "evi ve krediyi şimdiden bağlayayım, faizler düşmeye başlayınca krediyi nasıl olsa yapılandırırım" diye düşünüyor olabilir. 'Elimi çabuk tutayım' etkisi büyük oranda devam ediyor.
Burada iki hususun altını çizmeliyiz. Birincisi, konut satışlarını artıran ana aktör yabancılar değil. Yabancıların konut alımı yılın ilk altı ayında yüzde 12,1 oranında artarak genel artış oranının altında kaldı. İkinci olarak, deprem konutlarının teslimi şu aşamada konut satış rakamlarına yansımıyor.

NORMALLEŞME NEYE BAĞLI?
Konut talebinin artıyor olması, iktisadi aktivitenin canlılığı için olumlu bir gelişme. Ancak, konut alanların dağılımına ilişkin detaylı bilgiye sahip değiliz. Konut alanların yüzde kaçının ilk defa konut sahibi olduğu, yaş dağılımlarının nasıl şekillendiği gibi sorulara ilişkin veriler elimizde bulunmuyor. Konut fiyatları düşse de fiyatlar hâlen yüksek. Dolayısıyla, ilk konutunu almak isteyen sabit gelirliler için piyasa cazip değil.
İlk defa konut alacaklar için belirli kampanyalar ve projeler yapılmaya çalışılıyor. Hükümetin bu yönde attığı adımlar var. Bununla birlikte, konut piyasasının normalleşmesinin çok sayıda faktöre bağlı olduğunu unutmamak gerekir. Bu nedenle bütüncül bir strateji ve politika setine ihtiyaç var. Bu kapsamda;

İnşaat maliyetlerini makul seviyelerde kontrol altında tutmak için ara malları tarafında üretim ve rekabet koşulları takip edilmeli,
Arsa fiyatlarındaki şişkinliği azaltacak tedbirler alınmalı,
Çok sayıda konut alma eğiliminde olanlara yönelik ilave vergi uygulamaları getirilmeli,
Lüks konut projeleri yerine sosyal konut inşaatları teşvik edilmeli,
Gençler ve sabit maaşlı çalışanların konut sahibi olmaları için devlet destekli tasarruf ve finansman programlarının cazibesi artırılmalı,
Büyükşehirler dışındaki kentlerin iş ve sosyal hayat bakımından gelişimine daha fazla kaynak ayrılmalı,
Yabancılara konut satışının koşulları biraz daha sıkılaştırılmalı. Bütün bunların işe yaraması için öncelikle manşet enflasyonu düşürmek ve reel ücretlerin artmasını sağlamak şart. Mevcut koşullarda yeni evlenen bir çiftin ve hatta makul bir süredir çalışma hayatında olan bir beyaz yakalının bile bu ücret seviyeleri ve aylık kredi ödemeleri ile ev sahibi olması çok zor. Hanede tek kişinin çalıştığı geleneksel aile tipinde ev almanın hayali söz konusu olmaktan çıktı. Ev ve araç almanın zorlaştığı bir ortamda özellikle genç çalışanlar, tasarruf yapmayı anlamsız buluyor. "Bari daha keyifli vakit geçireyim" düşüncesiyle elinde avucunda ne varsa harcıyor. Bu eğilim hizmet sektöründe talebin normalin üstünde yüksek kalmasına neden oluyor. Sonuçta, enflasyonunun ateşini söndürmek Merkez Bankası için çetrefilli bir hâl alıyor.