Kira davalarında son durum: Arabuluculuk sistemi rahatlama getirdi mi? Mahkeme sürecinde ortaya çıkan maliyet ne kadar?

Son dört yıldır Türkiye genelinde ev sahibi ve kiracı ilişkilerinde ciddi sorunlar yaşanıyor. Pandemi döneminde getirilen kira artış sınırıyla başlayan süreç, birçok ev sahibinin mağduriyetine yol açtı.

Bu durum, özellikle büyükşehirlerde kira tahliye ve kira tespit davalarının artmasına neden oldu. Kiracılar ile mal sahipleri arasında çözülemeyen anlaşmazlıklar, adliyelerde uzun süren davalarla gündeme taşındı. Örneğin, İstanbul’da kiracıların yüksek kira taleplerini karşılayamaması ve ev sahiplerinin artış limitlerine takılması nedeniyle davalar uzadı.
Peki, aradan geçen zaman bu krizi hafifletebildi mi? Dava yoğunluğu azaldı mı, yoksa sorunlar derinleşerek devam mı ediyor? 1 Eylül 2023’te devreye giren zorunlu arabuluculuk sistemi gerçekten etkili oldu mu?

Gayrimenkul hukukunun en çok tartışılan başlıklarından biri hâline gelen bu süreçteki son durumu mercek altına aldık.
KİRA ARTIŞ SINIRI, DAVA SAYISINI KATLADI

Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, kira davalarında yaşanan yoğunluğun halen sürdüğünü belirtti. Kiraz, pandemi sürecinde konut kira sözleşmeleri için iki yıl süreyle uygulamaya konulan yüzde 25’lik artış sınırının, özellikle ev sahiplerini pek memnun etmediğinin altını çizerek ciddi mağduriyetlere yol açtığını ifade etti.
DAVALAR 2 İLA 4 YIL ARASINDA SÜRÜYOR

“Bu nedenle, ev sahipleri tarafından açılan kira tespit ve tahliye davalarında artış devam ediyor” diyen Kiraz, pandemi sonrasında başlayan bu dava yoğunluğunun henüz azalmadığına dikkat çekti.

Söz konusu davaların yargılama sürecinin genellikle 2 ila 4 yıl arasında sürdüğünü de belirten Kiraz, sürecin hem mal sahipleri hem de kiracılar için uzun ve zorlu geçtiğini vurguladı.

ZORUNLU ARABULUCULUK UYGULAMASI ETKİLİ OLDU MU?

Kira sözleşmesinden kaynaklanan ihtilaflarda, dava sayısını azaltmak amacıyla 1 Eylül 2023’te zorunlu arabuluculuk süreci başlamıştı. Peki, bu uygulama kira davalarının önüne geçmede ne kadar etkili oldu?

Bu soruma “Zorunlu arabuluculuk süreci başladıktan sonra İstanbul ve büyükşehirlerde dava açıldığı tarihten sonra 9-10 aylara uzayan ilk duruşma günü verilmesi hali 5-6 aylara düştü” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Bu da bize zorunlu arabuluculuk kapsamında bir miktar sorunun dava açılmadan çözüme kavuştuğunu gösteriyor. Ancak zorunlu arabuluculuk konusunda aslında genel olarak şunu söyleyebiliriz: İstanbul veya diğer büyükşehirler dışında Anadolu şehirlerinde arabuluculuk kapsamında uzlaşma oranları yüksek seyrediyor. Bunun temel sebebi ise kira tespit davalarında taraflar arasındaki talep/karşı teklif oranları arasındaki marjın çok yüksek olmaması.

-- Örneğin Kırşehir’de 5 bin lira kira ödeyen ve beşinci yılı dolan bir kiracı için mal sahibi bölge rayici 15 bin lira olmuş ise kira tespit davası açmak istediğinde arabulucuya gittiğinde 10 bin lira civarlarında bir uzlaşma oluşuyor. Yine aynı bölgelerde tahliye taleplerinde kiracının rakamsal olarak başka bir yere taşınması kiralık mülk bulabilme ihtimali nedeniyle mümkün ve bu nedenle de kiracı arabulucu önünde tahliyeyi kabul edebiliyor.

‘İSTANBUL GİBİ BÜYÜKŞEHİRLERDE TALEP/KARŞI TEKLİF ORANI ÇOK YÜKSEK’

İstanbul ve diğer büyükşehirlerde ise kiracı ile mal sahibi arasındaki kira tespit davasındaki talep/karşı teklif oranı çok yüksek olduğunu vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin İstanbul’da eski kiracının 10 bin lira ödediği yer 50 bin lira güncel kira değerine ulaşabiliyor. İşte burada kiracı ile mal sahibi orta bir noktada çoğunlukla buluşamıyor” dedi.

“Yine kira tahliye davalarında da 10 bin lira ödeyen kiracı 50 bin lira bölge kira değerine ulaşan bir yerde ev bulamıyor” diyen Kiraz, “Bu nedenle de Türkiye genelindeki arabulucu başarı oranını İstanbul, büyükşehirler ve Anadolu şehirleri olarak ayırmak ve buna göre değerlendirmek gerekiyor” ifadelerini kullandı.

EN ÇOK HANGİ TÜR KİRA DAVALARI GÜNDEMDE?

Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, şu anda açılan davalar arasında en temelini kira tespit ve kira tahliye davalarının oluşturduğunu belirtti. Kiraz, bu davaları takiben ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedellerine ilişkin davalar ile icra takiplerinin geldiğini söyledi.
Depozito konusunda ise, özellikle ilk verildiği dönemle son ödenmesi gereken tarihteki yüksek enflasyon nedeniyle oluşan değer kaybının mal sahibi ile kiracı arasında dördüncü büyük ihtilaf alanını oluşturduğunu ifade etti.
Kiraz, tahliye sonrası kiracı kaynaklı zararlar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kısa süreli uyarlama davalarının açılması konusunda olumsuz görüş bildirdiği yeni kararı ve Yargıtay tarafından henüz netliğe kavuşmamış uzun süreli kira sözleşmesi kaynaklı uyarlama davalarının da açılmaya devam ettiğini sözlerine ekledi.

DAVALARDA ORTAYA ÇIKAN MALİYET NE KADAR?
Kiracı ve mal sahibi arasındaki davalarla ilgili belki de tarafların en fazla merak ettiği konulardan birisi de bu davalarda ortaya çıkacak maliyet. Öncelikle bu davalarda zorunlu arabuluculuk olması sebebiyle bu başvurunun herhangi bir ücrete tabi olmadığını söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Hatta arabulucu karşısında yapılacak birinci toplantı iki saate kadar Adalet Bakanlığı tarafından karşılanıyor ve ücrete tabi değil” dedi. Kiraz, şu önemli bilgileri paylaştı:

-- Taraflar ilk toplantıda iki saatten uzun toplantıya devam etmek isterse veya ikinci bir toplantı daha talep edilirse, bu kapsamda devam eden arabuluculuk toplantılarında saat ücreti kiracı mal sahibi tek kişi taraf başına 835 TL/saat olacak, yine eğer taraf sayısı 3-5 kişi ise saat ücreti taraf başına 1750 TL/saat olacak. Eğer taraflar arabulucu önünde anlaşırlarsa anlaşma miktarı 300 bin liraya kadar olan bir kira ihtilafı ise arabulucuya yüzde 6 ücret ödenecek. Sonra gelen 480 bin lira için yüzde 5, 780 bin lira için yüzde 4, 1 milyon 560 bin lira için yüzde 3 ödenecek.

-- Buradaki ödemeyi eğer arabulucu uzlaşma tutanağında aksine bir hüküm yoksa taraflar eşit şekilde ödeyecekler. Örneğin kira bedeli 10 bin lira olan bir taşınmaz için mal sahibi beşinci yıl sonrası yeni dönem için 40 bin lira istemiş taraflar 25 bin lira üzerinden anlaşmış olsunlar. Artış için uzlaşılan aylık 15 bin lira kira bedeli farkının 1 yıllık karşılığı 180 bin lira üzerinden yüzde 6 yani 10 bin 800 lira arabuluculuk ücreti ödenecek.

ARABULUCUDA ANLAŞILMAZSA MAHKEME SÜRECİNDE MASRAFLAR NE KADAR TUTUYOR?
“Taraflar zorunlu arabulucu önünde anlaşamazlarsa bu kapsamda mahkemeler nezdinde davalarını açacaklar” diyen Ali Güvenç Kiraz, buradaki maliyetle ilgili de şu bilgilerin altını çizdi:

-- Burada avukatla çalışma zorunluluğu olmadığı için herkes kendi davasını açabilir bu maliyeti yapmak zorunda değil. Ancak avukatla çalışmak isteyen kiracı veya mal sahibi serbest piyasa koşulları içerisinde kendi avukatı ile anlaşacak ve o ücreti ödeyecek.
-- Bu davalarda alınan harçlar konusunda ise kira tespit davalarında ödenen kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki bir aylık kira bedeli farkı üzerinden harç ödeniyor. Örneğin 10 bin lira kira ödeyen kiracıya karşı 50 bin lira talepli bir kira tespit davası açılmak isteniyor ise harç bir aylık talep edilen fark 40 bin lira olduğu için bu bedel üzerinden alınacak.

-- Burada kira tespit davasında kira bedeli bir aylık fark üzerinden harca ilaveten, yargılama faaliyeti için alınacak olan tebligat masrafları, bilirkişi/keşif masraflarını mal sahibi ödeyecek, dava sonrası kaybeden tarafın yapacağı istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi başvuru) masrafları, temyiz sınırı üzerinde bir kira tespit davası ise Yargıtay temyiz masrafları oluşacak ve yine davayı kaybeden taraf bir yıllık kira bedeli farkı üzerinden karşı taraf vekalet ücreti ödemekle karşı karşıya kalacak.
“Kira tahliye davalarında ise mal sahibi tahliye davasını bir yıllık kira bedeli üzerinden açacak buna göre harç, masraf, yargılama gideri ve tahliye davalarında çok olmaz ama mahkeme uygun görür ise bilirkişi/keşif masraflarını ödeyecek” diyen Kiraz, “Yine davayı kaybeden aleyhine karşı taraf vekalet ücreti dava açıldığı tarihteki kira bedelinin bir yıllık toplamı üzerinden kazanan taraf vekiline ödenecek. Davayı kaybeden tarafın istinaf veya temyiz sınırını geçiyorsa Yargıtay temyiz masraflarını da ödeyeceğini iletmek isterim” şeklinde konuştu.

MÜLK SAHİBİ MASRAFLARI ÖRNEĞİ

Konuyu mülk sahibi tarafından örneklerle açıklayan Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin aylık kirası 10 bin lira olup 50 bin liraya yükseltilmesi için kira tespit davası açan bir mal sahibi kendi avukatına ödeyeceği vekalet ücreti dışında yaklaşık olarak 25-30 bin lira civarında bir masrafı (keşif vb. dahil) dava açılımı ve sonrasında yapacak. Dava sonunda bu kira bedeline ulaşır ve davayı kazanırsa yaptığı bu masrafları kiracıdan talep etme hakkına sahip olacak” ifadelerini kullandı.

KİRACI MASRAFLARI ÖRNEĞİ
“Aynı dava örneğinden gidersek; kiracı dava süresince kendi avukatına ödeyeceği vekalet ücreti dışında ilk derece mahkemesi nezdinde mahkeme süresince kendi özel bir talebi olmazsa (bilirkişi raporları sonrası yeni bilirkişi talebi vb. gibi) bir masraf yapmayacak” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Ancak davayı kaybederse istinaf, temyiz masrafları, karşı taraf vekalet ücreti, davayı kaybeden taraf aleyhine ödemesi gereken yargılama giderleriyle birlikte yaklaşık olarak 100-125 bin lira bir toplam yargılama masrafı, harç ve karşı taraf vekalet ücreti ödemesi ile karşı karşıya kalacak.”