Yabancıların gözde şehirleri değişti! İstanbul gözden düştü mü? Listedeki 3 il şaşırttı… Kira fiyatlarına nasıl yansıyor?

Türkiye genelinde konut satışları 2025’in ilk dört ayında geçen yıla göre artış gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerinden Anadolu Ajansı’nın yaptığı derlemeye göre, Ocak-Nisan 2025 döneminde 454 bin 145 konut satıldı. Bu rakam, 2024’ün aynı döneminde 355 bin 173 olarak kaydedilmişti. Böylece konut satışları bir önceki yıla kıyasla yüzde 27,9 oranında arttı.
YABANCILARA YAPILAN KONUT SATIŞLARINDA DÜŞÜŞ VAR
Yabancılara yapılan konut satışları ise genel satışlardaki artışın aksine düşüş gösterdi. 2024’ün ilk dört ayında yabancılara 6 bin 957 konut satılırken, bu sayı 2025’te yüzde 13,5 azalışla 6 bin 18’e geriledi. Yabancıların en çok ilgi gösterdiği İstanbul, Antalya ve Mersin gibi şehirlerde konut satışı da azaldı. İstanbul’da yabancılara satılan konut sayısı yüzde 5,9 azalarak 2 bin 314’e, Antalya’da ise yüzde 20,7’lik düşüşle 1965’e geriledi. Mersin’de yabancıya konut satışı yüzde 29,8 azalış gösterdi.
YABANCILARIN YENİ GÖZDE ŞEHİRLERİ ANKARA, İZMİR VE SAKARYA OLDU 
Ankara, İzmir ve Sakarya gibi illerde ise yabancıların ilgisi görülüyor. Ankara’da satışlar yüzde 12,9, İzmir’de yüzde 16 ve Sakarya’da yüzde 20,7 oranında arttı. Bu gelişmeler, yabancıların artık büyük metropollerden daha farklı illere yöneldiğini gösteriyor.
YABANCIYA KONUT SATIŞLARINDAKİ GENEL GERİLEMENİN NEDENLERİ NELER?
Yabancıya konut satışlarındaki gerilemenin birkaç temel faktöre dayandığının altını çizen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) İl Başkanı Sevil Ece Gümüş Kapar, “Küresel ölçekte yaşanan ekonomik belirsizlikler ve yüksek enflasyon, yatırımcıların daha temkinli hareket etmesine neden oluyor. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar da yabancı yatırımcıların satın alma kararlarını etkiliyor; çünkü öngörülebilirlik, özellikle gayrimenkul gibi büyük yatırım kalemlerinde büyük önem taşıyor” dedi. 

İkinci önemli nedenin ise Türkiye’de yabancılara yönelik vatandaşlık teşvik programlarında yapılan düzenlemeler olduğunu söyleyen Kapar, “250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılan sınır, yatırım için Türkiye’yi tercih eden bazı kitlelerin ilgisini azalttı. Bu durum özellikle İstanbul, Antalya ve Mersin gibi geçmişte yabancı alımında öncü olan şehirlerde hissedilir bir düşüşe yol açtı” dedi ve şöyle devam etti:
“Ancak bu durumu olumsuz bir tablo olarak okumamak gerekir. Piyasanın kendi içinde dengelenmesi, yatırımcı profilinin daha nitelikli hale gelmesi ve uzun vadeli düşünen alıcıların ön plana çıkması gibi olumlu etkileri de beraberinde getiriyor. Şu anda yaşanan yavaşlama, sağlıklı ve sürdürülebilir bir piyasa düzeninin habercisi olabilir.”

İSTANBUL’UN YABANCILARIN GÖZÜNDEN DÜŞMESİ FİYATLARA NASIL YANSIR?
“İstanbul’da yabancıların konut talebindeki düşüş, piyasada fiyatlar üzerinde kısa vadede belirgin bir yumuşama etkisi yaratabilir” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, şu önemli bilgilerin altını çizdi:
“Ancak bu yumuşamanın genel konut fiyatlarında kalıcı bir gerilemeye dönüşmesi, şu aşamada olası görünmüyor. Çünkü İstanbul, Türkiye’nin en büyük ve en dinamik gayrimenkul piyasası olarak, iç talep ve kurumsal yatırımlar sayesinde güçlü bir destek alıyor. Yabancı yatırımcıların ilgisindeki azalma, özellikle lüks ve üst segment konutlarda fiyatlarda baskı yaratabilir. Fakat orta ve alt segmentte talep daha çok yerli alıcılardan geldiği için bu kısımlarda fiyatlar nispeten daha dirençli kalacaktır.”

‘İSTANBUL’DAKİ KONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN TEK BİR KRİTİK UNSUR VAR’
Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı ise İstanbul’da yabancı yatırımcı ilgisinin azalmasının konut fiyatlarına olan etkisini şu şekilde değerlendirdi:
-- Aslında İstanbul’da hiçbir zaman yabancı yatırımcıların payı toplam pazarın yüzde 5’ini geçmedi. Bugün bu oran yüzde 2 seviyesine kadar gerilemiş durumda. Yani, pazardaki etkisi zaten sınırlı olan bir kitlenin ilgisinin azalması, fiyatlarda anlamlı bir gerilemeye neden olacak güçte değil.
-- İstanbul’daki konut fiyatlarını belirleyen en kritik unsur, her geçen yıl artan nüfus baskısı. 2000 yılında İstanbul’un nüfusu yaklaşık 10 milyonken, Türkiye’nin toplam nüfusu 65 milyondu. Bugün ise İstanbul 15.7 milyona ulaştı, Türkiye nüfusu 85 milyon civarında. Yani Türkiye genelinde nüfus yüzde 30 artarken, İstanbul’da bu oran yüzde 57’yi aşmış durumda.
-- Bu büyüme, İstanbul’da konut talebinin sürekli canlı kalmasına neden oluyor. Arzın bu talebi karşılayamaması ise fiyatların geri çekilmesini neredeyse imkânsız hale getiriyor. Kısacası, İstanbul’da konut fiyatlarını düşürmek istiyorsak, önce bu şehrin taşıdığı kitlesel yükü hafifletmek zorundayız.

YABANCI YATIRIMCILARIN İLGİSİ NEDEN ANKARA, İZMİR VE SAKARYA’YA KAYDI?
“Bu kaymanın ardında hem ekonomik hem de stratejik nedenler var” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, şu bilgilerin altını çizdi:
-- Öncelikle, geleneksel yatırım şehirlerinde artan fiyatlar ve yoğun talep, yatırımcıların daha sürdürülebilir, yüksek getiri potansiyeli sunan alternatif lokasyonlara yönelmesine neden oldu. Ankara, başkent olmasının verdiği istikrar algısı ve diplomatik çevreye yakınlığıyla öne çıkarken; İzmir, çağdaş yaşam tarzı ve Batı’ya dönük şehir yapısıyla özellikle Avrupalı yatırımcıların radarına girdi. Sakarya ise hem doğayla iç içe yapısı hem de İstanbul’a olan stratejik konumuyla dikkat çekiyor.
-- Bu tabloyu yalnızca bir yön değişikliği olarak değil, Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında bölgesel çeşitliliğin güçlenmesi olarak da okumak gerekiyor. Yatırımcılar artık yalnızca bilinen merkezlerle sınırlı kalmıyor; değerlenme potansiyeli yüksek, yaşam kalitesi artan yeni bölgeleri de keşfe çıkıyor. Bu da bize gösteriyor ki, gayrimenkul artık sadece bir barınma değil, aynı zamanda çok yönlü bir stratejik yatırım aracı.

‘İZMİR ORTA SEGMENTTE YATIRIM YAPMAK İSTEYEN YABANCILAR İÇİN ÇOK CAZİP’
Şerif Nadi Varlı ise Ankara, İzmir ve Sakarya’daki artışı 'ciddi bir yönelim olarak nitelendirmenin zor olduğunu söyledi ve şöyle devam etti:
-- Zaten Ankara uzun süredir büyükelçilikler ve uluslararası kurumlar nedeniyle belirli bir yabancı nüfus barındırıyor. Yeni bir eğilimden çok, mevcut bir kitlenin satın alma eğilimi diyebiliriz. İzmir’e gelince, İstanbul ve Antalya gibi büyük pazarlara göre daha makul fiyatlar sunuyor olması bu ilgiyi açıklıyor olabilir. Özellikle orta segmentte yatırım yapmak isteyen yabancılar için cazip.
-- Sakarya ise İstanbul’a olan yakınlığı, doğayla iç içe konumu ve deniz kenarında daha uygun fiyatlı yazlık seçenekler sunmasıyla özellikle Orta Doğulu alıcılardan talep alıyor olabilir. Ancak bu da henüz istatistiksel anlamda güçlü bir trend değil.

‘ORTALAMA KONUT METREKARE FİYATI 28 BİN TL’YE YÜKSELDİ’
Bu ilginin konut fiyatlarını yukarı yönlü baskılamaya başladığının altını çizen Sevil Ece Gümüş Kapar, “Özellikle orta segmentte yer alan dairelerde, son bir yılda hem talep hem de fiyatlarda belirgin bir hareketlilik göze çarpıyor. Örneğin Ankara’da ortalama konut metrekare fiyatı 28 bin TL’ye, İzmir’de 37 bin TL’ye, Sakarya’da ise 26 bin TL’ye kadar yükselmiş durumda” dedi.
Bu şehirlerdeki konut fiyatlarının son 12 ayda yüzde 30’un üzerinde artış gösterdiğine dikkat çeken Kapar, “Ancak bu artışın en temel nedeni, yabancı yatırımcının doğrudan bu segmentte yoğun alım yapması değil; onların oluşturduğu ilgi dalgasının, yerli alıcılar üzerinde beklenti ve fiyat algısını yükseltmesi” ifadelerini kullandı.
ÜÇ ŞEHİRDE EN ÇOK HANGİ İLÇELER DİKKAT ÇEKİYOR?
Ankara’da Çankaya, Etimesgut ve Yenimahalle gibi bölgelerde orta gelir grubuna hitap eden yoğun ilgi gördüğünü söyleyen Sevil Ece Gümüş Kapar, diğer iki şehirle ilgili şu bilgileri paylaştı:
“İzmir’de ise Karşıyaka, Bayraklı ve Bornova gibi bölgelerde fiyatlar, yabancı yatırımcıların talebiyle birlikte ortalamanın üzerinde artış göstermeye başladı. Sakarya’da Serdivan ve Adapazarı çevresindeki gelişen projeler, İstanbul’a olan yakınlığı sayesinde hem yatırımcıların hem de yaşamak isteyen yabancıların radarına girdi.”

KİRA PİYASASINDA DA ÖNEMLİ YANSIMALAR YARATIYOR
“Ankara, İzmir ve Sakarya’da satılık konutlara yönelik talebin artması, kira piyasasında da önemli yansımalar yaratıyor” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, “Talebin yükselmesi, kiralık konut arzını daraltırken, doğal olarak kira fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Bu durum, özellikle orta segmentteki konutlarda kiracıların seçeneklerinin azalmasıyla daha da belirginleşiyor” dedi.
Bu artışların geçen yıla kıyasla yüzde 20-30 bandında seyrettiğini vurgulayan Kapar, “Genel olarak değerlendirildiğinde, artan talep ve yükselen kira bedelleri, bu şehirlerde konut piyasasının canlılığını ve yatırım cazibesini artırırken, kiracıların bütçelerini zorlayan bir sürecin de habercisi olarak karşımıza çıkıyor” ifadelerini kullandı.
‘ESKİ KİRACILARIN ÇOK AVANTAJLI BİR KONUMDA OLDUĞUNU BELİRTMEK GEREKİYOR’
Kira fiyatlarını İstanbul özelinde de değerlendirecek olursak, enflasyon oranlarındaki düşüşle birlikte kira artış hızının yavaşlayacağı ve yaz aylarında fiyatların daha istikrarlı seyredeceği yönünde bir beklenti var. Sizce bu beklenti ne kadar gerçekçi? Özellikle yaz sonuna kadar bu durumu sahada gözlemlemek mümkün mü?
Bu soruma Şerif Nadi Varlı, İstanbul’da yaz aylarında kira fiyatlarının daha stabil seyredeceği yönündeki beklentilere temkinli yaklaştı ve şu yorumda bulundu:
-- Şu an oldukça belirsiz bir dönemden geçiyoruz. Enflasyon verileri aşağı yönlü sinyaller verse de döviz kuru tarafında olası bir patlama, kira fiyatlarına çok hızlı bir şekilde yansıyabilir. Bu gibi dönemlerde piyasada ani ve agresif fiyat hareketleri görülebilir.
-- Bu noktada özellikle eski kiracıların çok avantajlı bir konumda olduğunu belirtmek gerekiyor. Yeni kontratlarda ise artışların devam etmesi muhtemel. Eğer birinin yakın zamanda taşınma ya da kiralama ihtiyacı varsa, bu kararı bekletmeden tamamlamasını tavsiye ederim. Çünkü bugünkü fiyatın altına düşmesi kısa vadede pek mümkün görünmüyor.