Yargıtay’dan kiracıları ilgilendiren kritik karar: ‘Baskı altında imzalandı’ itirazı boşa çıkabilir… ‘Ev sahipleri lehine revize edildi’

Son yıllarda konut kiralarında yaşanan ciddi artışlar, ev sahibi-kiracı ilişkilerini gerginleştirdi ve özellikle tahliye taahhütnameleri üzerinden yürüyen hukuki ihtilaflar büyük bir kriz halini aldı.
Pek çok kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte ya da hemen sonrasında imzalatılan bu belgelerin baskı altında verildiğini ileri sürerken; ev sahipleri ise taahhüt edilen tahliye tarihine güvenerek hukuki işlem başlatıyor.
KİRACININ “BASKI ALTINDA İMZALADIM” YÖNÜNDEKİ SAVUNMASI KABUL EDİLMİŞTİ AMA…

Tam da bu noktada geçtiğimiz günlerde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önemli bir karar vererek belirsizliğe bir ışık tuttu. Resmî Gazete’de yer alan karara göre, Konya’da yaşayan ev sahibi İ.E., 15 Mayıs 2022’de F.B. ile kira sözleşmesi imzaladı. Ayrıca ev sahibi ile kiracı arasında bir gün sonra taşınmazın 15 Mayıs 2023’te tahliye edileceğine dair tahliye taahhütnamesi imzalandı.
İ.E., sürenin dolmasına rağmen kiracı evi boşaltmayınca 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracı F.B.’nin itiraz etmesi üzerine, itirazın iptali talebiyle Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açıldı.
Mahkemeye sunduğu savunmasında kira sözleşmesi düzenlenirken taahhütnameyi zor ve baskı altında imzaladığını öne süren F.B., kira sözleşmesi düzenlendikten sonra önüne konulması durumunda taahhütnameyi imzalamayacağını belirtti. Dosyada kiracıyı haklı bulan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın reddine kesin olarak karar verdi.

YARGITAY, TAAHHÜTNAMENİN GEÇERLİ OLDUĞUNA HÜKMETTİ
Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebiyle dosyayı inceleyen Yargıtay, taahhütnamenin geçerli olduğuna hükmetti. Kararda, kiracının baskı iddiasını somut delillerle ispat edemediği, taahhütnamenin kira ilişkisinden sonra ve serbest iradeyle verildiği belirtildi.
Böylece, Yargıtay hem tahliye taahhütnamelerinin geçerliliğine dair net bir çerçeve çizdi hem de yerel mahkemelerin takdir sınırlarını hatırlattı. Oy birliğiyle alınan karar, benzer davalarda izlenecek hukuki yaklaşım açısından da yol gösterici nitelik taşıyor.

Peki şimdi neler olacak? Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık.

BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENMİŞ BİR BELGE, ANCAK KRİTİK BİR NOKTA VAR
Tahliye taahhütnamesinin kamuoyunda yanlış bilinenin aksine Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir belge olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu belge doğru düzenlenmişse tahliye sebebidir. Burada önemli olan tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin düzenlendiği gün aynı tarihle düzenlenmiş bir belge olmaması” dedi.

‘YILLARCA KİRACI LEHİNE OLUMLU YAKLAŞIM GÖSTEREN YARGITAY, GÖRÜŞÜNÜ EV SAHİPLERİ LEHİNE REVİZE ETTİ’

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4052 Esas ve 2025/1108 Karar sayılı çok yeni kararı ile artık bir gün sonra bile tahliye taahhütnamesi düzenlenmişse bunun geçerli olduğunu, bir gün sonra kiracılık ilişkisinin artık başladığını ve bu kapsamda düzenlenmiş tahliye taahhütnamelerinin geçerli olduğunu belirtti” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Yaklaşık 25-30 yıl boyunca kiracı lehine daha olumlu yaklaşım gösteren Yargıtay, son yıllarda mülkiyet hakkını ‘üstün hak’ olarak tanımlayarak tahliye davalarındaki görüşünün ev sahipleri lehine revize etti. Bu kararda yine bu şekilde devam eden görüşünün bir tezahürü olmuş. Pandemi dönemi ve sonrasında yüzde 25 kira artış kuralı ile sınanan ev sahiplerinin kanunda sayılı diğer tahliye sebeplerinden birisi nedeniyle dava açması ve tahliyeye ulaşması yaklaşık 2-3 yıl sürdüğü için, tahliye taahhütnamesi ev sahipleri açısından şu an ellerinde bulunan en büyük sigorta.”

KIRACININ BASKI İDDİASINI İSPATLAMASI ARTIK GÜÇLEŞTİ Mİ?

Bu durum kiracının baskı iddiasını ispatlamasını artık daha mı güç hale getiriyor? Böyle bir iddiada bulunan kiracıdan ne tür deliller sunması beklenir?
Bu soruma “Yargıtay bu kararında bizzat “Davalı tanzim tarihinin belgeye sonradan yazılmış ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlüdür” demiş” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

“Bu kapsamda tanık beyanı ile bu ispat sağlanamaz ancak tahliye taahhüdü gibi bir belge düzenlenmiş ise bu halde geçersizliği ileri sürülebilir. Örneğin ev sahibi ile kiracı, kira sözleşmesi sonrası tahliye taahhütnamesi almış ancak bir süre sonra aralarında bir ek kira sözleşmesi protokolü düzenlemişlerse ve bu ek protokolde “tahliye taahhütnamesi geçersizdir” demişlerse bu halde ev sahibi tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye talebinde bulunamaz.”

‘BAZI İSTİSNAİ HALLERDE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERSİZLİĞİ İLERİ SÜRÜLEBİLİR’

Peki Yargıtay’ın “kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüt geçerlidir” yorumu her somut olay için geçerli midir, yoksa istisnalar var mı?
“Tahliye taahhütnamelerinde kira ilişkisinin kurulmuş olması ve hatta artık son yargıtay kararı ile bir gün sonra bile düzenlenmiş olması genel olarak geçerlidir. Ancak bazı istisnai hallerde tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülebilir” diyen Ali Güvenç Kiraz, örnekle konuyu açıkladı:

“Örneğin aile konutu niteliğinde olduğu sözleşmede net bir şekilde anlaşılan kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesine eşin onayı zorunludur. Yine tahliye taahhütnameleri şarta bağlı olarak da düzenlenebilir. İşte bu durumda da şart gerçekleşmemiş ise taahhüde dayalı takipte kiracı itiraz ederek taahhüdün geçerli olmadığını ileri sürebilir. Örneğin tahliye taahhütnamesinde “kira borcu zamanında ödenmezse tahliye gerçekleşecektir” şeklinde bir şart varsa kiracı kira borçlarını düzenli ödüyor ise tahliye taahhütnamesi icraya konulamaz ve tahliye gerçekleşemez.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-1291 Esas ve 2021/1412 Karar sayılı 16.11.2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı ile geçerli bir tahliye taahüdüne dayalı olarak taşınmazı tahliye etmeyen kiracıyı mal sahibinin uğradığı kira zararı nedeniyle tazminat ödemeye mahkum ettiğini de söyleyen Ali Güvenç Kiraz, şu önemli bilgileri paylaştı:

-- Burada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracının taahhüt ettiği tarihte ev sahibinin yeni bir kiracı adayıyla sözleşme yapmasını ve kiracının tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması nedeniyle ev sahibinin uğradığı kira kaybının kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini belirtmiş.
-- Tabii burada, ev sahibinin kötü niyetle ve fahiş bir rakamla yeni kira sözleşmesi yapmasını engellemek amacıyla, mevcut kararında tahliye tarihindeki bölgedeki rayiç bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki farkın, tahliye tarihine kadar olan toplamının tazminata konu edilmesi gerektiğini belirtmiş. Böylece, sözleşmede yazan rakamın dikkate alınmaması gerektiği hükme eklenmiştir.

DİKKAT! BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ DE GEÇERLİ

Boş tahliye taahhütnamelerinin de geçerli olduğunu vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, “Bu halde belgeye sonradan imza atılmasının da yine aynı nitelikte bir belge ile ispatı gerekli” dedi ve ekledi:

“Örneğin, kiracı ev sahibine bir e-posta göndermiş; bu e-postasında, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte imzalandığını, ancak ileri bir tarih atıldığını ya da boş bırakılarak sonradan tarih eklendiğini iddia ediyor diyelim. Mal sahibi de bu durumu kabul eder nitelikte bir yanıt veriyorsa, işte bu durumda kiracı, tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takibe itiraz edebilir. Ancak, böyle bir iddianın geçerliliği bilirkişi incelemesi yoluyla maalesef ileri sürülemez.”

KİRA SÖZLEŞMESİNE EKLENEN TAHLİYE ŞARTI GEÇERLİ Mİ?
Bu noktada akla şu soru da geliyor: Sözleşme maddeleri arasına “yıl sonunda kiracı mülkü boşaltacaktır” eklenirse ve kiracı bunu imzalarsa, kontrat kiracı açısından bağlayıcı oluyor mu?

Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnameleri, eğer kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmişse veya sözleşmenin genel ya da özel şartları arasına yazılmışsa, geçersiz kabul edilir. Bu şekilde düzenlenmiş bir taahhüde dayanılarak kiracının tahliyesi hukuken mümkün değil” dedi.