Maaş bordrosu, iki kefil, Findeks raporu ve daha fazlası: ‘Ev mi kiralıyorum, yoksa banka kredisine mi başvuruyorum?’ Ev sahiplerinin bu istekleri yasal mı?

İstanbul Şişli’de bir daire kiralayan A.D., kira sürecinde karşılaştığı zorlukları ve ev sahibiyle yaşadığı deneyimleri paylaştı. Ev sahibinin, kira sözleşmesinden önce hem kendisinden hem de ablasından maaş bordrosu, iki kefil ve ek olarak bir Findeks risk raporu sunmalarını istediğini belirtti.
‘NE KADAR İTİRAZ ETSEM DE TALEPLERİNDEN GERİ ADIM ATMADI’

Bu taleplerin kişisel veri niteliği taşıdığını ve etik olmadığını düşündüğünü dile getiren A.D.,
“Bu belgelerin mahremiyet içerdiğini, özellikle de kredi geçmişimi gösteren Findeks raporunun paylaşılmasının doğru olmadığını söyledim. Ev mi kiralıyorum, yoksa banka kredisine mi başvuruyorum? Ancak ev sahibi, bunları bir tür teminat olarak gördüğünü ve bu belgeleri almadan evi kiraya vermeyeceğini açıkça ifade etti. Ne kadar itiraz etsem de taleplerinden geri adım atmadı. Hem ev bulmakta çok zorlandığım hem de ablam da evi çok beğendiği için ev sahibinin istediklerini mecbur verdim” diye konuştu.
EMLAKÇIDAN DA BASKI: ‘ARTIK HERKES BU BELGELERİ İSTİYOR, PİYASADA DURUM BÖYLE’

A.D., sadece ev sahibinin değil, emlakçının da talepler karşısında kendisini ikna etmeye çalıştığını belirtti:

“Emlakçı, ‘Artık herkes bu belgeleri istiyor, piyasada durum böyle’ diyerek ev sahibinin isteklerini normalleştirmeye çalıştı. Belgeleri vermekte tereddüt ettiğimde ise, ‘Bu evi siz tutmazsanız başka biri tutacak, şu an talep çok yüksek, böyle fırsatlar kaçmaz’ diyerek adeta acele ettirmeye çalıştı. Sürekli olarak ‘Bugün karar vermezseniz yarın bu ev olmaz’ gibi cümlelerle kendince baskı kurmaya çalıştı. İstanbul’da ev kiralamak artık gerçekten çok zor. ”

Kiracılara tahliye taahhütnamesi dayatılmasının son dönemde yaygınlaştığını da belirten A.D., “Artık neredeyse her kiracının önüne bu belge konuyor. Ev sahipleri kendilerini tamamen güvence altına almak isterken, kiracılar her türlü riski üstlenmek zorunda kalıyor. Yeni ev sahibim de doğal olarak bu belgeye imza atmamı istedi” diye konuştu.
Evle ilgili süreç boyunca yaptığı harcamaların 100 bin lirayı aştığını söyleyen A.D., “Sadece kira ve iki depozito değil; taşınma, nakliye, tadilat gibi masraflar da eklendiğinde ciddi bir meblağ ödedim. Bu evi uzun süre oturmak üzere tuttum. En azından beş yıl. Ev sahibine de bunu açıkça söyledim, ‘Çok fazla masraf yaptım, bir-iki yıl sonra çıkarılmak istemem’ dedim. O da sözlü olarak ‘merak etmeyin, öyle bir niyetim yok’ dedi. Ancak sözlü güvenceye rağmen tahliye taahhütnamesine de imza attım” ifadelerini kullandı.

Peki, son dönemde kiralama sürecinde giderek artan bu talepler ne anlama geliyor? Kredi notu, maaş bordrosu, kefil, Findeks raporu, hatta medeni durum ya da meslek gibi kriterler, bir kiracıyı elemek için gerçekten geçerli gerekçeler olabilir mi?

Kiracılardan tahliye taahhütnamesi alınması yasal mı, yoksa baskıyla alınan bu belgeler geçersiz sayılabilir mi? “Bekâra ev verilmez”, “sadece memura kiralanır” gibi ayrımcı söylemler, yasalara ne kadar uygun? Tüm bu belgelerin ve koşulların hukuki dayanağı var mı, yoksa piyasadaki arz-talep dengesizliği nedeniyle kiracılar sessizce kabullenmek zorunda mı kalıyor?

Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduğumda, “Ev sahibinin kira sözleşmesi imzalamadan önce kiracısından maaş bordrosu, Findeks raporu ve kefil istemesi Borçlar Kanununa aykırı değildir” dedi ve ekledi:

“Bu talepler özellikle ev sahiplerinin kira sözleşmesi yaptıktan sonra kiracıyı tahliye etmenin çok zor olması ve kira bedelini ödememe halinde tahliye sürecinin yaklaşık iki-üç yıla uzaması nedeniyle talep ediliyor. Mülk sahibi kişinin özel hayatı ile ilgili bilgi ve belgeleri kesinlikle talep edemez bunun dışında ekonomik hayatını ilgilendiren konularda kira borcunun ödeyip ödemeyeceğini bilemeyeceği bir noktada talep edebilir.”

PEKİ, FİNDEKS RİSK RAPORU GİBİ ÖZEL BİLGİLER KİŞİSEL VERİLERİ KORUMA KANUNU AYKIRI SAYILMIYOR MU?

Ali Güvenç Kiraz, bu soruma ise “Findeks risk raporu gibi kişisel finansal bilgiler ev sahibi tarafından üçüncü kişi veya kurumlarla kesinlikle paylaşılmamak şartıyla talep edilebilir. Bunların talep edilmesi üçüncü kişi veya kurumlarla paylaşılmadığı sürece Kişisel Verileri Koruma Kanununa aykırı olmayacaktır” cevabını verdi. Kiraz, şöyle devam etti:

“Ancak bu veriler üçüncü kişi veya kurumlarla mülk sahibi tarafından kiracının izni olmadan paylaşılırsa bu şikâyete tabi bir durum oluşturur. Mülk sahibi Türk Ceza Kanunu 136/1 maddesi gereğince 2 yıldan 4 yıla kadar hapis cezası suçlaması ile yargılanabilir.”

Ev sahiplerinin “sadece memura kiraya verilir”, “yabancıya kiralanmaz” ya da “bekâra kiralanmaz” gibi şartlar koşması, kiralama sürecinde ayrımcılığın sıradanlaştığını mı gösteriyor?

2024 yılında, yalnızca bekâr olduğu için kiraya verilmeyen bir kişiye yönelik ayrımcılık nedeniyle ev sahibine 5 bin 958 lira idari para cezası kesildiği düşünüldüğünde, bu tür uygulamaları nasıl değerlendirmek gerekir? Bu tür koşullar, hukuken ve etik açıdan nerede duruyor?
“Herhangi bir internet portalında veya fiziki olarak bir emlak şirketi afişinde mülk sahibi hiçbir şekilde ayrımcı bir ifade kullanamaz ve bunu kiralama şartı olarak ileri süremez” diyen Ali Güvenç Kiraz,
“Bekâra kiraya verilmez, sadece yabancıya kiralanabilir, sadece memura kiraya verilir, şu cinsiyette olanlar sadece kiralayabilir gibi ifadeler ayrımcı ifadeler olup Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik kurumuna yapılacak şikâyet neticesinde mülk sahibi idari para cezası ile cezalandırılır” şeklinde konuştu.

EMLAKÇILARIN PSİKOLOJİK BASKISI YASAL SINIRLARI AŞIYOR MU?

Emlakçının “Bu evi siz tutmazsanız başkası tutar” gibi sözlerle baskı kurması ve karar sürecini hızlandırmaya çalışması tüketici haklarına aykırı mıdır?
Emlakçının bu şekilde bir baskı kurması etik değerler içerisinde olmaması gereken bir davranış olduğuna dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, “Bu durum meslek etiğine aykırılık olarak ancak değerlendirilebilir. Bunun haricinde “bu evi siz tutmazsanız başkası tutar” ifadesi herhangi bir şekilde tüketici kanunu ve haklarına aykırılık olarak değerlendirilemez. Emlakçı bunu yaparken, kiracıya sürekli mesajlar atmış ya da arayarak sürekli taciz etmiş se ancak bu tüketici haklarına aykırılık olarak değerlendirilebilir” ifadelerini kullandı.

DEPOZİTO MİKTARI KONUSUNDA YASAL BİR SINIR BULUNUYOR MU?

Ev sahiplerinin kira bedelinin yanı sıra iki, hatta bazen üç kira tutarında depozito talep etmesi hukuken mümkün mü?

“Depozito güvence bedeli olarak güncel kira bedelinin üç katı kadar yani üç kira bedeli kadar alınabilir” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Bunun üstünde olan depozito talepleri yasal değildir. Kira bedelinin kiracının sözleşmeye imza atarak o ay kira parası olarak hemen ödenmesi de yasaldır. Depozito bedeli tahliye halinde hiçbir şekilde kira bedeline mahsup edilemez, tahliye anında ‘alındığı bedel kadar ödenecektir’ şeklinde bir hüküm yoksa tahliye anındaki kira bedeli kapsamında ilk sözleşme tarihinde ne kadar alındıysa geri kiracıya iade edilmek zorundadır.

-- Örneğin 5 bin lira kira bedeli alınmış, iki depozito olarak 10 bin lira alınmış ve tahliye anında sözleşmede özel bir hüküm yoksa, kira bedeli de 10 bin lira olmuşsa, depozito iki kira bedeli yani 20 bin lira olarak kiracıya geri ödenmeli.

EV SAHİBİNİN SÖZLÜ BEYANI, TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİ GEÇERSİZ KILAR MI?

Tahliye taahhütnamesi imzalanmış olsa bile, kiracının “uzun süre oturmak istiyorum” şeklindeki beyanı ve ev sahibinin “sözlü güvence” vermesi hukuki olarak bir anlam taşır mı? Bunu nasıl yorumlarsınız?
“Tahliye taahhütnamesi boş olarak dahi imzalanıp mülk sahibine verilebilen ve dolayısıyla imzası geçerli olması halinde üzeri sonradan doldurularak her zaman icraya konulabilen bir belgedir” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Böyle bir niteliği olan belgenin kiracı tarafından baskı altında alındığının tek ispatı sözleşme ile aynı tarihte düzenlenmiş olması ve kira sözleşmesi özel şartlar bölümüne eklenmiş olmasıdır. Bu kapsamda mülk sahibinin tarafların konuşmaları sırasında vermiş olduğu sözlü güvencenin yazılı belge kapsamında bir karşılığı önemi veya tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini yok edici bir etkisi kesinlikle yok.”