Piyasa nasıl dengelenecek? Kiracı sayısı arttı konutlar elde kaldı

Türkiye’de son 10 yılda barınma sorunu giderek derinleşti. Kiracı sayısı 24 milyona ulaırken; bu, rakam ülke nüfusunun önemli bir kısmının artık kendi evine değil, kiralık konutlara bağımlı yaşadığını gösteriyor. Aynı dönemde konut fiyatları tam 18 kat, kiralar ise 12 kat arttı. Bu dramatik artış, özellikle dar ve orta gelirli kesimlerin büyük şehirlerde barınma hakkını ciddi biçimde tehdit eder hale geldi. Öyle ki; 2015-2024 yılları arasında Türkiye genelinde toplam 6,9 milyon konut inşa edilirken, yalnızca 5,3 milyon konut satılabildi. Geriye kalan 1,6 milyon konut ise elde kalan stok olarak kayıtlara geçti. Bu rakamlar, hem fiyatların talep edilebilir seviyelerin çok üzerinde olduğunu, hem de konut üretiminin toplumun gerçek ihtiyaçlarına uygun bir biçimde planlanmadığını gözler önüne seriyor. Uzmanlar, konut piyasasında bu dengesizliğin en çok büyükşehirleri etkilediğini, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropollerde barınma krizinin artık yapısal bir soruna dönüştüğünü ifade ediyor. Bunun temel nedenleri arasında inşaat maliyetlerindeki fahiş artış, faiz oranlarının yükselmesi, konut kredilerinin erişilemez hale gelmesi, yüksek enflasyon ve spekülatif yatırım davranışları gösteriliyor.

2024 itibarıyla Türkiye genelinde satılamayan konut sayısı yaklaşık 1,6 milyon düzeyinde seyrediyor. Bu yüksek stok seviyesi, son yıllarda konut üretiminde yaşanan dengesizliklerin en somut göstergesi olarak öne çıkıyor. Özellikle İstanbul’da durum daha çarpıcı; kentteki satılamayan konut oranı, Türkiye ortalamasının yüzde 25 üzerinde.  SORUN 'MALİYET ENFLASYONU'

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Genel Başkanı Hakan Akçam, konut fiyatlarının ve kiraların OECD ortalamasının çok üzerinde seyrettiğine dikkat çekerek şunları söyledi: “2015 yılında 500 bin TL’ye alınabilen bir konutun fiyatı, 2025’e geldiğimizde 9,5 milyon TL’ye ulaşmış durumda. Aynı şekilde kiralar da 10 yılda 12 kat artarak, özellikle büyükşehirlerde barınma krizini derinleştirdi."

2026'DA DALGALI OLACAK!

Konut piyasasının dengelenmesi yapılması gerekenleri sıralayan Akçam, şu önerilerde bulundu: "Sosyal konut projelerinin artırılması, düşük gelirli kesimin ev sahibi olmasının sağlanması, Faiz oranlarının düşürülmesi, krediyle konut alımının teşvik edilmesi, yatırımcıların piyasayı domine etmesinin önüne geçilmesi, konutların gerçek ihtiyaç sahiplerine ulaşması gerekir. 2025 yılı için beklenti, konut fiyatlarının büyük sıçramalar yapmayacağı ancak 2026’da daha belirgin hareketlenmeler görülebileceği yönünde."

YATIRIM ARACI OLDU

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan Bal da; konut fiyatlarının ve kiraların artması, sadece maliyet kaynaklı değil; aynı zamanda konutun bir barınma aracı olmanın ötesinde, yatırım ve enflasyona karşı korunma amacıyla kullanılmasından da kaynaklandığını aktardı. Bal, "Bu süreçte ekonomik krizler, yüksek enflasyon, pandemi, depremler ve faiz politikaları gibi birçok dinamik kırılma yaşandı. Tüm bu dalgalanmalar, erişilebilir konut talebini zayıflatırken, kiracılık oranını hızla artırdı" ifadelerini kullandı.

TÜİK verilerine göre, 2015-2024 yılları arasında İnşaat Maliyet Endeksi yaklaşık yüzde 950 oranında yükseldi. İSTANBUL ATEŞ PAHASI! 

Türkiye genelinde konut ortalama birim satış fiyatının 35 bin TL seviyelerine yaklaştığını sözlerine ekleyen Bal, şöyle konuştu: "İstanbul özelinde bu rakam 59 bin 200 TL’ye kadar yükselmiş durumda. Ülke genelinde ortalama kira metrekare fiyatı 230 TL bandına oturmuşken, İstanbul'da bu seviye 300 TL sınırında. Bu fark, büyük şehirlerdeki konuta erişimin neden daha sorunlu hale geldiğini net şekilde ortaya koyuyor. Büyükşehirlerden Anadolu’ya yönelimi teşvik edecek uzaktan çalışma modellerinin uygulanmaıs gerekli."

"Satılamayan konut stoku da ciddi sorun. Bu durum, yalnızca arz fazlasını değil; aynı zamanda yanlış lokasyon seçimleri, fiyat-segment uyumsuzluğu ve finansmana erişimdeki daralmayı yansıtıyor. Piyasada teknik olarak talep mevcut olsa da, orta ve alt gelir grubu için konuta erişim artık çok zorlaştı."

[email protected]

Kaynak: Web Özel