Rayiç bedeller piyasayı bozdu, 15 kat arttı, esnaf şaşkın!

Emlak vergilerinde 4 yıllık yeni bir dönem başlıyor. Takdir komisyonlarının belirlediği yüksek değerler milyonlarca vatandaşı ilgilendiriyor. Birçok ilçede rayiç değerlerde fahiş artışlar dikkat çekiyor. 4 yılda bir uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri belli oldu. Buna göre, 2026–2029 döneminde geçerli olacak emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat arasında artırıldı. Sektör temsilcileri, bu maliyet yükünün hem konut hem de kira fiyatlarını yükselteceğini belirtiyor. 

Bir emlak firmasının CEO'su Özden Çimen, "Bu artışlar, uzun bir süredir denge arayışında olan piyasada yeniden frene basmak anlamına geliyor" diyerek sektöre uyarıda bulundu. Çimen, “Emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artıracaktır. Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş ancak faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını yukarı çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” dedi.

Muhtarlıklarda askıya çıkarılan rayiç bedellerden bazıları şöyle:

* Şişli Teşvikiye Mahallesi: 52 bin 472 TL-300 bin TL

* Beşiktaş Ahmet Adnan Saygun Caddesi: 37 bin 607 TL-225 bin 639 TL

* Sarıyer Emirgan Katar Caddesi: 21 bin 631 TL-175 bin TL

* Küçükçekmece İnönü Caddesi: 5 bin 750 TL-73 bin TL

* Sancaktepe Ebubekir Caddesi: 3 bin 384 TL- 61 bin 600 TL

* Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi: 40 bin 718 TL-200 bin TL

* Maltepe Zümrütevler Mahallesi Çilek Sokak: 5 bin 191 TL-80 bin TL'ye yükseltildi.

İstanbul’da bazı bölgelerde yüzde bine varan artışlar görülürken, Anadolu’daki artışların daha sınırlı kaldığını belirten Çimen, bu farkların nedenlerine de şöyle açıklık getirdi:

“Takdir komisyonları sokak sokak dolaşarak çalışıyor. Bu nedenle her bölgede artış oranları farklılaşabiliyor. Sosyo-ekonomik düzeyi düşük, gelişim potansiyeli sınırlı bölgelerde artış oranları daha düşük kalabiliyor. Ayrıca Anadolu'daki yatırım ilgisi de hızlı tren projeleri, liman büyümeleri ve sanayinin taşınması gibi gelişmelerle zaman içinde yükselebilir.”

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak vergilerinin temelini oluşturan rayiç bedel artışları, tapu harçlarından, veraset ve intikal vergilerine, değerli konut vergisinden, emsal kira ve değer artış kazancına kadar vatandaşların birçok konuda vergi yükünü artıracak. Bu artışlar hem kiraları hem de satılık taşınmaz fiyatlarını artırır. Özellikle bazı bölgelerdeki artışların mevcut değerinin çok üstünde olması nedeniyle piyasalar önümüzdeki yıl kilitlenebilir. Önerim, rayiç bedel artışlarına bir üst sınır getirilmesidir” dedi. Özelmacıklı sözlerini, vatandaşların bu konuda çok haberdar olmadığını lakin özellikle 2026 Mayıs ayında ödenecek emlak vergilerinde durumun vahametinin anlaşılacağına dikkat çekerek tamamladı.

Vergiler de belirlenen rayiç değerler üzerinden belli oranlarda alınıyor. Arsalarda bu rayiç değer üzerinden binde 3, konutlarda binde 1, iş yerlerinde ise binde 2 oranında emlak vergisi ödeniyor. Büyükşehirlerde ise bu iki katı olarak uygulanıyor. Vatandaşların rayiç bedel listelerine itiraz etme hakkı bulunuyor. Takdir komisyonu kararlarına da ilanından itibaren 30 gün içinde dava açılabiliyor. Bu yıl için son tarih 7 Eylül 2025. 

[email protected]

Kaynak: Web Özel