Konut piyasasında dikkat çeken yeni trend: Satış fiyatında yüzde 30’luk düşük yaşanıyor İstanbul, Ankara ve İzmir de tablo nasıl değişiyor?

Konut piyasasında dikkat çeken bir trend var: Aynı semtte, aynı binada yer alan iki daire arasında yalnızca “kiracı” farkı, satış fiyatında yüzde 30’a varan değişiklik yaratabiliyor. Kiracılı evler çoğu zaman daha uygun bedellerle alıcı buluyor. Ancak bu indirimli fiyatların arkasında, yatırımcıların göze alması gereken çok sayıda belirsizlik ve risk yer alıyor. Yine de kiracılı evlere yönelik ciddi bir talep sürüyor.

Peki, yatırımcılar bu daireleri neden ve hangi stratejiyle alıyor? Hangi koşullarda büyük kazanç sağlanabiliyor, hangi hatalar ciddi kayıplara yol açıyor? İstanbul’da kiracılı evlerin fiyatları ne ölçüde geriliyor? Ankara ve İzmir’de tablo nasıl şekilleniyor? Ege ve Akdeniz bölgelerinde bu fark neden daha sınırlı kalıyor?

Tüm bu soruları uzmanlarla tek tek mercek altına aldık.

FİYATLARI DÜŞÜREN AMA BAZI ALICILARI CAYDIRAN 4 KRİTİK ETKEN

Bir dönem hazır kira geliri sunması nedeniyle yatırımcılar tarafından cazip bulunan kiracılı daireler, günümüzde giderek daha fazla risk barındırıyor ama buna rağmen talep de artıyor. Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, bazı yatırımcıların kiracılı ev alımına temkinli yaklaştığını belirterek bu eğilimin nedenlerini 4 maddede sıraladı:

1- Düşük kira kontratları geliri sınırlıyor: Geçmişte yapılan ve halen geçerliliğini koruyan kira sözleşmeleri, güncel piyasa koşullarına göre oldukça düşük rakamlar içerebiliyor. Varlı, “Piyasa değeri 10 birim olan bir dairenin, eski kontratla yalnızca 1-2 birim kira getirisi sağlaması sık karşılaşılan bir durum. Bu da yatırımcının beklediği kazancı ciddi oranda düşürüyor” dedi.

2- Kiracının tahliyesi zor ve zaman alıcı: Yürürlükteki mevzuat uyarınca, kiracının tahliye edilmesi oldukça zahmetli ve uzun süren bir hukuki süreci gerektiriyor. Yeni malikin, önceki kira sözleşmesini ve kiracının haklarını devraldığını hatırlatan Varlı, bu durumun özellikle evi boş şekilde değerlendirmek isteyen alıcılar için ciddi bir engel teşkil ettiğini ifade etti.

3- Var olan ihtilaflar yeni mülk sahibine yansıyor: Ev sahibi ile kiracı arasında daha önce yaşanmış anlaşmazlıklar, satış sonrasında yeni malik açısından da hukuki ve pratik sorunlar doğurabiliyor. Kira tespiti, aidat borçları veya ortak giderlerle ilgili anlaşmazlıkların devreden sorunlar arasında yer aldığına dikkat çekiliyor.

4- Kira getirisi ile konut fiyatı arasındaki uçurum büyüyor: Varlı, konut fiyatlarının son dönemde hızla artmasına rağmen kira artışlarının yasal sınırlamalara takıldığını belirterek, bu durumun yatırımın geri dönüş süresini uzattığını ve getiriyi azalttığını vurguladı.

‘RİSKLİ GÖRÜNSE DE HÂLÂ BU TÜR GAYRİMENKULLERE CİDDİ BİR TALEP VAR’

Kiracılı dairelerin riskli olduğu görüşü yaygın olsa da, hâlâ bu tür gayrimenkullere ciddi bir talep olduğunu da belirten Şerif Varlı, “Uzun vadeli yatırımcılar, kiracılı daireleri özellikle getiri potansiyeli ve piyasa altı fiyat avantajı nedeniyle tercih ediyor. Kiracının varlığı onlar için genellikle bir engel değil, pazarlıkta fiyat düşürme imkânı olarak görülüyor” dedi.

Şerif Varlı, ayrıca duygusal motivasyonla hareket eden bireysel alıcıların da kiracılı dairelere ilgi gösterdiğini vurguladı: “Bu alıcılar, satın aldıkları evi ileride ‘hayalimdeki ev’ olarak görüyor ve kiracının çıkmasının zaman almasını sorun etmiyor. Sabırla bekleyip, uzun vadede kazanç sağlamayı hedefliyorlar.”

Profesyonel yatırımcı ve portföy yöneticilerinin de kiracılı daireleri portföylerinde risksiz nakit akışı sağlayan varlıklar olarak gördüğünü ifade eden Varlı, “Bu yatırımcılar, piyasa değerinin altındaki fırsatları araştırıyor, kira sözleşmelerini detaylı analiz ediyor ve tahliye süreçlerine profesyonel yaklaşıyor. Bu sayede kiracılı daireler, onlar için güvenilir ve karlı yatırımlar olmaya devam ediyor” diye konuştu.

BUNLARA DİKKAT! ‘YÜKSEK KAZANÇ POTANSİYELİ SUNUYOR’

“Evde hemen oturma veya kısa vadede kira geliri elde etme zorunluluğu olmayan yatırımcılar için bu tür taşınmazlar, sabırla değerlendirildiğinde yüksek kazanç potansiyeli sunuyor” diyen Şerif Varlı, konuyu örneklerle açıkladı:

-- Piyasa değeri 100 birim olan bir evi, kiracı nedeniyle 70 birime satın alan bir yatırımcı, ileride değer eski seviyesine döndüğünde yüzde 30 indirim değil, yaklaşık yüzde 43 değer artışı elde etmiş oluyor.

-- Örneğin, yıllık ortalama yüzde 5 kira getirisi olan bir daireyi yüzde 30 indirimle satın alan bir yatırımcı, neredeyse 6 yıllık kira gelirini peşinen elde etmiş gibi bir avantaj sağlar. Bu bakış açısıyla değerlendirildiğinde, kiracılı daireler yalnızca düşük maliyetli alım fırsatı sunmakla kalmıyor, aynı zamanda zamanla hem değer artışı hem de kira geliriyle güçlü bir geri dönüş vadediyor.

-- Sonuç olarak, kiracılı gayrimenkuller yatırımcı açısından risk barındırsa da bu risklerin dikkatli yönetilmesi hâlinde ciddi kazançlara dönüşmesi mümkün.

İSTANBUL’DA KİRACILI DAİRELERİN SATIŞ FİYATLARI, BOŞ DAİRELERE KIYASLA NE ORANDA FARKLILIK GÖSTERİYOR?
Bu soruma “Net ve sayısal bir yanıt vermek ne yazık ki mümkün değil. Çünkü Türkiye’de satılan gayrimenkullerin resmî satış fiyatları kamuya açık ve şeffaf şekilde paylaşılmıyor, Ayrıca tapu kayıtlarında bir dairenin kiracılı mı yoksa boş mu satıldığına dair bir bilgi yer almıyor” cevabını veren Şerif Varlı, gözlemlerine dayanarak şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Dolayısıyla semt bazlı ve net yüzdesel karşılaştırmalar yapmak, güvenilir veri eksikliği nedeniyle sağlıklı bir yöntem değil. Ancak sahada faaliyet gösteren profesyoneller olarak şunu gözlemliyoruz: Aynı projede veya benzer özellikteki dairelerde, kiracılı olanlar genellikle boş dairelere kıyasla daha düşük fiyatlarla pazarlanıyor. Bu fark, dairenin konumu, kira kontratının içeriği ve kiracının profiline göre değişiklik gösterebiliyor.

-- Yani kesin veriler olmasa da piyasa pratiği bize gösteriyor ki; kiracılı ve boş daireler arasında pazarlık aşamasında yüzde 10 ila yüzde 20 arasında değişebilen bir fiyat farkı oluşabiliyor. Ancak bu fark her semtte, hatta aynı semtin içinde bile farklı seviyelerde yaşanabiliyor.

“Yine de elimizdeki verilerden bir çıkarım yapmak mümkün” diyen Şerif Varlı, şöyle devam etti:

“Sahibinden Emlak Endeksi verilerine göre İstanbul’da konutların amortisman süresi (yani yatırımın kira geliriyle geri dönüş süresi), Haziran 2023-Haziran 2025 arasında 255 aydan 203 aya düşerek yaklaşık yüzde 20 oranında kısaldı. Bu durum, konut satış fiyatlarının kira gelirlerine oranla gerilediğini yani kiraların satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı arttığını gösteriyor.”

EN AZ DEĞİŞİM ESENYURT EN FAZLA DEĞİŞİM BAĞCILAR’DA

“En az değişim Esenyurt’ta yaşanmış. Bu da kira ve satış fiyatlarının birbirine paralel hareket ettiğini, yani satılık/kiralık fiyat dengesi korunduğunu gösteriyor” diyen Şerif Varlı, ortaya çıkan tabloyu şu şekilde yorumladı:

-- En fazla değişim ise Bağcılar’da yaşanmış. Satış fiyatları, kiralara göre göreceli olarak daha hızlı gerilemiş ya da kira fiyatları çok daha hızlı artmış. Kadıköy, Beşiktaş gibi prim potansiyeli yüksek, merkezi lokasyonlarda amortisman süresi halen yüksek seviyelerde seyrediyor. Ancak burada da anlamlı bir düşüş var.

-- Buradan en önemli çıkarım: Amortisman süresindeki düşüş, konut yatırımının geri dönüş süresinin kısaldığını, yani yatırımcı açısından daha cazip hale geldiğini gösterir. Ancak dikkat edilmesi gereken bir detay var: Amortisman süresindeki düşüşün en sert olduğu ilçeler, genellikle kiracı-mal sahibi arasındaki fiyat farkının da en yüksek olduğu bölgeler.

-- Kiraların hızla yükseldiği, ancak kiracılı evlerin halen eski kontratlarla çok düşük kira getirdiği bölgelerde, yatırımcının bu farkı fırsat olarak görmesi mümkün. Lokasyon bazlı prim potansiyeli yüksek olan yerlerde, piyasa rayici ile mevcut kontratlı kira arasındaki makas da açılıyor. Bu da kiracılı evlerdeki fiyat kırılmasının yüksek olmasına neden oluyor.

ANKARA VE İZMİR PİYASASINDA KİRACILI DAİRELER NASIL DEĞERLENİYOR?

Benzer durumu önemli şehirlerimizden olan Ankara ve İzmir açısından da değerlendirecek olursak, ortaya nasıl bir tablo çıkıyor?

Sahibinden Emlak Endeksi’ne dayanan son veriler ve piyasa gözlemleri üzerinden yine çıkarımlar yapılabileceğinin altını çizen Şerif Varlı, şu bilgileri paylaştı:

-- Ankara’da kira çarpanı oldukça düşük olduğundan (yani konut fiyatlarına göre kira geliri yüksek olduğundan), kiracılı dairelerdeki fiyat indirimi daha sınırlı kalabiliyor. Ancak burada da eski kiracı, düşük kira gibi durumlar söz konusuysa, alıcılar genelde fiyatı yüzde 10–20 aşağı çekmek istiyor. Özellikle Çankaya, Etimesgut, Mamak gibi bölgelerde aynı apartmanda kiracılı ve boş daire fiyatları arasında yüzde 10’a varan farklar oluşabiliyor. Kira tespit davası gibi yasal süreçler İstanbul’daki kadar bilinçli yürütülmediğinden, tahliye daha zorlayıcı bir unsur olabiliyor.

-- İzmir’de ise kiracılı ve boş daire arasındaki fiyat farkı, İstanbul’a benzer şekilde yüzde 10-25 arasında değişebiliyor. Özellikle Bayraklı, Bornova, Karşıyaka gibi merkezi bölgelerde bu fark daha belirgin. İzmir’de de kiracıyla iletişim zorluğu, evin gösterilememesi, fahiş kira farkı gibi nedenlerle boş daireler daha hızlı ve daha yüksek bedelle el değiştiriyor. Ancak yatırımcı profili daha çok emekli veya yazlıkçı alıcılar olduğundan, kira getirisinden çok oturum hedefiyle satın alma davranışı ön planda.

EGE VE AKDENİZ BÖLGELERİNDE KİRACILI KONUT PİYASASI DAHA İSTİKRARLI

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kiracılı ve boş daireler arasında belirgin fiyat farkları gözlemlenirken, Ege ve Akdeniz şehirlerinde tablo daha istikrarlı bir görünüm sergiliyor. Özellikle Muğla ve Antalya’daki veriler bu yönde net sinyaller veriyor.

“Bu veriler, Muğla’da amortisman süresinin sabit kaldığını, Antalya’da ise İstanbul ve Ankara’daki kadar olmasa da kısaldığını gösteriyor” diyen Şerif Varlı, “Yani kira gelirlerinin satış fiyatlarına oranla istikrarlı seyrettiği bir bölgesel yapıdan söz edebiliriz” dedi.
“Muğla (Bodrum, Fethiye) ve Antalya (Alanya, Kaş, Kemer) gibi bölgelerde, kiracılar büyük oranda uzun vadeli oturumcular değil, yazlık/sezonluk kullanıcılar” diyen Varlı, “Kiralama süreleri çoğunlukla kısa dönem (1-6 ay) şeklinde oluyor. Bu model, mal sahibi açısından daha esnek ve kontrol edilebilir bir ilişki sunuyor. Kalıcı kira kontratları yerine, airbnb tipi aylık/yıllık sözleşmeler ön planda” ifadelerini kullandı.

KİRACILI EV SATIN ALACAKLAR DİKKAT!

Peki, yatırımcılar kiracılı gayrimenkul alırken nelere dikkat etmeli ve olası riskleri nasıl minimize edebilir?

Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, yatırım amaçlı ev alacakların, kiracının çıkacağına dair verilen sözlere kesinlikle itibar etmemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, şöyle devam etti:

-- Bizim hukukumuzda, taşınmazı satın alan yeni malik, kiracıya tapu alım tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname göndererek, kiracının 6 ay daha taşınmazda kalmasına izin vermek zorunda. Sonrasında tahliye talep edebilir veya eski malikle yapılan kira sözleşmesi bitiminde 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

-- Ancak bu iki halde de mal sahibinin kendisinin, alt veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacını gerekçe göstermesi ve bunu da ispat etmesi gerekmektedir. Bu yok ise bizim hukukumuzda yeni malikin kiracılı taşınmaz satın alması tek başına tahliye sebebi değildir.”

‘TAŞINMAZI SATIN ALMA YENİ MALİKE YENİ SÖZLEŞME YAPMA HAKKI VERMEZ’

Kiraz, yeni maliklerin eski kira sözleşmesinin tüm hükümlerine bağlı olduğunu, satın alma işleminin yeni sözleşme yapma hakkı vermediğini vurguladı. Ancak sözleşmenin beşinci yılını doldurması halinde kira tespit davası açılabileceğini, onuncu uzama yılından sonra ise mal sahibinin üç ay önceden ihtarname göndererek tahliye davası açma hakkının doğduğunu belirtti.

Yeni mal sahibinin, kiracıdan farklı kira bedeli veya yeni sözleşme talep edemeyeceğini ifade eden Kiraz, yatırımcıların satın alma öncesi eski mal sahibinden izin alarak kiracıyla görüşmelerini, tahliye talebi varsa noterden tahliye taahhüdü almalarını, farklı kira bedeli talebi varsa ek protokol yapmalarını kesinlikle önerdi.